房地产行业第52周周报：新房、二手房成交同比降幅收窄，多个二线城市放松需求端政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 1 月 3 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 52 周周报（12 月 24 日-12 月 30 日） 新房、二手房成交同比降幅收窄，多个二线城市放松需求端政策 本周新房与二手房成交环比均上升，同比降幅均收窄。土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。 核心观点  本周新房与二手房成交均环比上升，同比降幅均收窄。43 城新房成交面积 455.7 万平，环比上升 73.1%，同比下降 32.7%，同比降幅较上周收窄了 23.9 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 46.9%、87.9%、132.1%，同比增速分别为-34.9%、-7.8%、-31.4%，一、二、三线城市同比降幅收窄了 19.0、40.5、16.7 个百分点。15 城二手房成交面积 106.6 万平方米，环比上升 19.3%，同比下降 20.8%，同比降幅较上周收窄了 6.6 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 54.1%、5.0%、22.7%，同比增速分别为-26.3%、-21.4%、28.6%，一、三线城市同比增速上升了 15.3、32.5 个百分点，二线城市同比增速下降 1.6 个百分点。  新房库存面积与去化周期环比降低，同比上升。14 城新房库存面积为 1.06 亿平，环比下降 0.4%，同比上升 0.6%，去化周期为 15.6 个月，环比下降 1.4 个月，同比上升 4.8 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、-1.2%、0.0%；去化周期分别为 12.2、12.8、16.7 个月，一、二、三线城市环比降低 0.9、1.6、1.3个月。  土地市场环比量升价跌，同比量价齐跌，溢价率同环比均下降。百城土地成交建面7969 万平方米，环比上升 33.6%，同比下降 21.4%；成交土地总价为 1401 亿元，环比上升 19.4%，同比下降 55.5%；成交土地楼面均价为 1758 元/平方米，环比下降10.6%，同比下降 43.4%；百城成交土地溢价率为 2.09%，环比下降 36.3%，同比下降 28.9%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 66.5 亿元，同比上升 57.4%，环比上升 23.6%；净融资额为-24.1 亿元。其中国企国内债券总发行量为 29.5 亿元，同比下降 17.2%，环比下降 24.0%；净融资额为-60.0 亿元。民企国内债券总发行量为 37.0 亿元，总偿还量为 1.1 亿元，同比下降 96.2%，净融资额为 35.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.8%，较上周上升 1.9 个百分点；相对沪深 300 收益为-3.9%，较上周下降 2.4 个百分点。房地产板块 PE 为 13.05X，较上周下降 0.37X。北上资金对银行、非银金融和公用事业加仓金额较大，分别为17.43、11.45 和 7.67 亿元。对房地产的持股占比下降 0.05%（上周为下降 0.02 个百分点），净买入 0.36 亿元（上周净买入-0.62 亿元）。 投资建议 本周央行发布四季度问卷调查结果显示，Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善。地方层面，多个二线城市继续放宽需求端：东莞全域取消限购，中心城区以外区域二手房取消限售；重庆多方面优化商贷房产套数认定；苏州二套房首付比例由 60%降至 40%。我们认为，本周新房、二手房成交虽均有明显改善，但持续性仍待观察，当前市场下行的根本原因在于居民购房意愿与需求端均较弱，行业政策仍有进一步放松的空间，现阶段供需两侧政策将维持放松态势；等待整体经济修复后，销售或有真正的持续性回暖。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 1 月 3 日 房地产行业第 52 周周报（12 月 24 日-12 月 30 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................. 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................. 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ...........................