万科A(000002)资源获取提速，龙头再度起航

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 7 [Table_Page] 跟踪研究|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK) 资源获取提速，龙头再度起航 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 第一家申请授权增发新股的头部大房企。22 年 12 月 1 日晚，万科发布公告，董事会收到第一大股东深铁集团临时提案，申请股东大会授权董事会根据市场情况及公司需要，单独或同时配发公司 A 股或 H 股新股不超过已发行量的 20%，成为 11 月 28 日证监会表态支持房企股权融资以来第一家明确股权融资计划的头部大房企。因此在 12 月 16日的股东大会上，股东大会将同时审议此前申请的 500 亿人民币直融授权提案及本次新股增发提案，债权及股权融资态度均转向积极。 ⚫ 大股东全力支持，深铁资源充足。本次深铁集团提请增发新股，一方面希望公司能积极把握政策机遇，为坚定转型和长期健康发展储备资源，另一方面体现深圳国资及市政府对公司的全力支持。深铁集团同时运营地铁、开发、商业、物业业务，与公司紧密合作，21 年以来在深圳两集中供地中新增 12 宗土地，总货值达 1047 亿元，截止目前拥有 21 个 TOD 项目开发权，规模 815 万方。在大股东支持下公司未来在TOD项目获取、深圳城市深耕等方面具备资源优势并实现稳健发展。 ⚫ 规模稳健，拓展进取心提升。22 年 1-11 月公司实现销售 3774 亿元，维持行业前三的规模水准。公司土地投资始终量入为出，此前拿地开工较谨慎，随着资金状况持续改善，公司土地投资进取心提升，10 月拿地强度较前 9 月提升近 20pct 至 36%，随着股权、债权融资持续推进，预计公司后续拿地力度将进一步加大，充分保障规模稳健增长。 ⚫ 盈利预测与投资建议。公司低景气度下审慎运营，政策环境改善后积极发挥自身优势，未来发展有望迅速回归快车道。目前公司市值对应归母净资产 PB 仅 0.9 倍，后续具备较大估值修复空间，维持 A 股\H股前期 23.80 元/股\22.23 港元/股合理价值，维持 AH 股“买入”评级。 ⚫ 风险提示。改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期。 盈利预测： [Table_Finance] 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419112 452798 524999 453724 396730 增长率（%） 13.9% 8.0% 15.9% -13.6% -12.6% EBITDA（百万元） 79270 60196 67015 61027 59953 归母净利润（百万元） 41516 22524 23751 24267 23751 增长率（%） 7% -46% 5% 2% -2% EPS（元/股） 3.57 1.94 2.04 2.09 2.04 市盈率（x） 5.1 9.4 8.9 8.7 8.9 ROE（%） 18.5% 9.5% 9.1% 8.5% 7.7% EV/EBITDA（x） 5.0 5.8 5.4 6.6 7.7 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入-A/买入-H 当前价格 19.00 元/15.74 港元 合理价值 23.80 元/22.23 港元 前次评级 买入/买入 报告日期 2022-12-02 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):行业大环境改善的受益者，长期发展重获新机 2022-11-25 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):收入业绩维持正增长，负债结构持续优化 2022-10-30 万科 A(000002.SZ)/万科企业(02202.HK):营收利润双位数增长，利润率触底回升 2022-09-02 [Table_Contacts] -28%-18%-8%1%11%21%12/2102/2204/2206/2208/2210/2212/22万科A沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 7 [Table_PageText] 万科 A|跟踪研究 表1：上市房企截止22年12月1日披露定增计划明细 代码 公司名称 总市值 （亿元） 22Q3 末净资产 （亿元） PB 披露时间 是否停牌 预计发行方式 规模（不超过总股本比例） 资金用途 000002.SZ 万科 A 2,122 2,411 0.88 2022/12/01 否 定向增发+港股配股 20% - 600663.SH 陆家嘴 357 216 1.65 2022/12/01 是 收购资产+配套融资 未公告 拟通过发行股份及支付现金方式，购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金 600665.SH 天地源 35 41 0.84 2022/12/01 否 定向增发 30% 用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等 600340.SH 华夏幸福 108 12 8.75 2022/12/01 否 定向增发 未公告 600094.SH 大名城 87 122 0.71 2022/11/30 否 定向增发 30% 600208.SH 新湖中宝 240 411 0.58 2022/11/30 否 定向增发 20% 600823.SH 世茂股份 106 253 0.42 2022/11/29 否 定向增发 30% 000926.SZ 福星股份 48 112 0.43 2022/11/29 否 定向增发 30% 募集资金拟用于公司房地产项目开发 数据来源：公司临时公告，广发证券发展研究中心 图1：截止目前深铁集团及深铁置业TOD项目布局 数据来源：公司官网，广发证券发展研究中心 仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 7