房地产行业26年3月REITs月报：市场活跃度下降，经营事件驱动行情

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 33 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：26 年 3 月 REITs 月报 市场活跃度下降，经营事件驱动行情 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 3 月政策面均为常规表态。3 月 9 日，在全国政协会议上，上交所总经理指出当前是发展 REITs 的黄金时期，应推动 REITs 由单一产品向一个市场加快转变。3 月 13 日，中央人民政府发布《第十五个五年规划纲要》，提出积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行。 ⚫ 截至 3 月末 C-REITs 上市基金总数 79 只，总规模 2213.36 亿元，环比下降 60.41 亿元，降幅 2.66%。3 月无新 REITs 上市。月末流通盘市值达 1261.75 亿元，环比上升 9.50 亿元，增幅 0.76%。截至 3 月 31日，交易所在审项目共 27 单（本月新申报 7 单，1 单项目终止，3 单过审）规模合计 845.83 亿元；募集上市阶段项目 5 单，规模 98.63 亿元，无项目上市。 ⚫ 3 月 C-REITs 综合收益跌幅扩大，日均换手率再下行。根据 Wind 数据，3 月 C-REITs 综合收益指数下跌 2.57%，跌幅环比扩大 1.41pct，全月走势波动下滑。日均换手率 0.33%，环比下降 0.02pct。板块行情来看，8 个板块均下跌。跌幅最高的为物流设施，跌幅为 5.85%；其次为产业园区与数据中心，跌幅分别为 3.68%与 3.60%；随后是保租房与消费板块，跌幅分别为 2.58%与 2.33%；最后，高速公路、新能源与水电环保板块分别下跌 1.29%、1.10%与 0.27%。 ⚫ 3 月市场整体行情趋势向下，77 单存量 REITs 中 10 单上涨，67 单下跌。较有代表性的个券行情均与经营变化相关，涨幅较高的多为 2 月经营较好的高速 REITs，1-2 月累计通行费收入同比上升的招商高速REIT、河北高速 REIT、广河高速 REIT 和江苏交控 REIT 分别上涨4.03%、1.58%、0.92%和 0.68%。跌幅最高的顺丰物流 REIT（下跌10.49%），系下半年租约到期降租预期的集中体现，同时负面情绪外溢至物流板块，引发普洛斯 REIT（-9.86%）、宝湾物流 REIT（-5.69%）等业绩偏弱的标的下跌；反之业绩较强的深国际 REIT、九州通 REIT和盐田港 REIT 受到的影响较小。 ⚫ 26 年 3 月分派率上升速度快于国债收益率，利差小幅扩张。截止 3 月末，C-REITs 市场分派率为 5.83%，较 2 月末上升 0.15pct，历史分位数 65.16%；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为3.47pct，较 2 月末上升 0.09pct，历史分位 56.34%。P/NAV 走势方面，物流设施本月行情下降导致 P/NAV 降幅较多，环比下降 0.07 倍。 ⚫ 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-04-18 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -10%-2%6%14%22%30%04/2506/2509/2511/2502/2604/26房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 33 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 万科 A 000002.SZ 人民币 3.96 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 73.2 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.53 2026/3/22 买入 11.55 0.49 0.53 17.4 16.0 11.3 9.5 4.3% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 5.97 2026/1/26 买入 9.67 0.09 0.28 69.7 21.4 9.4 5.7 0.5% 1.7% 新城控股 601155.SH 人民币 14.22 2026/3/10 买入 18.89 0.37 0.51 38.8 28.0 8.5 7.6 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 8.96 2025/11/13 买入 12.43 1.24 1.45 7.2 6.2 6.4 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 3.54 2025/11/7 买入 6.99 0.19 0.44 18.2 8.1 20.1 10.3 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.12 2026/1/11 买入 13.28 0.96 1.12 10.6 9.0 4.3 5.9 9.9% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 3.05 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 52.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 12.52 2025/10/26 买入 16.02 1.34 1.56 8.2 7.1 9.3 8.0 3.7% 4.2% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 2.71 2026/3/27 买入 3.52 0.08 0.38 28.1 6.2 7.8 6.4 0.9% 3.9% 越秀地产 00123.HK 港币 3.76 2025/7/11 买入 6.78 0.28 0.36 11.9 9.3 3.4 3.2 1.8% 2.2% 华润置地 01109.HK 港币 31.24 2026/4/6 买入 54.95 3.37 3.40 8.1 8.1 4.5 3.6 8.1% 7.5% 新城发展 01030