房地产行业周报：万亿信贷支持房企，房贷利率有望持续下行

-1- 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 1949 沪深 300 指数 3776 上证指数 3102 深证成指 10904 中小板综指 11689 相关报告 1.《地产政策加速出台，物业受益保交付-物业点评》，2022.11.24 2.《金融 16 条正式发布，着力修复市场预期-地产行业点评》，2022.11.23 3.《供需两端政策齐发力，托底楼市销售信心-地产行业点评》，2022.11.21 4.《成都、西安放松限购，民企融资持续获支持-地产行业周报》，2022.11.20 5.《供给侧组合拳落地，优质房企更享利好-地产行业点评》，2022.11.15 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 方鹏 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 万亿信贷支持房企，房贷利率有望持续下行 行业点评  本周 A股港股地产板块和物业板块均涨幅明显。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第 14；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+4.9%，在各板块中位列第 7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+8.3%和+12.3%。  本周深圳、郑州等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国 300 城宅地成交建面 1757 万㎡，单周环比+38%，单周同比-17%，平均溢价率 2%。2022 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 47731 万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。  本周新房成交同比持续下降，环比上升，弱势难掩。本周（11.19-11.25）35 个城市商品房成交合计 398 万平米，周环比+17%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+5%，周同比-36%；二线城市周环比+20%，周同比-22%；三四线城市周环比+27%，周同比-20%。  本周二手房成交同环比均下降，连续三周环比下滑。本周 15 个城市二手房成交合计 136 万平米，周环比-9%，周同比-4%。其中，一线城市周环比-12%，周同比-16%；二线城市周环比-7%，周同比-3%；三四线城市周环比-18%，周同比+148%。  超 2 万亿新增银行授信额度，房企现金流有望边际改善。11 月 23 日央行、银保监会正式发布“金融 16 条”，随即 3 日内 7 家大型银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议，据我们不完全统计，7 大银行给予房企的总授信额度已经超过了 2 万亿元。商业银行密集向房企提供授信支持是对“金融 16条”的快速响应和具体落实，随着银行授信及此前“第二支箭”等融资支持政策的持续落地，民营房企的现金流有望出现边际改善。结合系列保交楼措施的持续推进，我们认为地产竣工端或将逐步复苏，利好建筑建材等后周期行业；同时市场对于物业公司账面现金被关联房企挪用的担忧将有望减轻，物业公司或具有较大弹性。  11 月首套房贷利率持续下降，再创 2019 年以来最低水平。根据贝壳研究院，2022 年 11 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.09%（环比下降3bp），二套利率为 4.91%（环比持平），较 2021 年 10 月最高点已经分别下降 163bp 和 107bp。11 月 25 日央行宣布于 2022 年 12 月 5 日降低金融机构存款准备金率 25bp，金融机构资金成本将有所降低，有望带动 5 年期以上 LPR 下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。 投资建议  短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 136815321695185920222186211129220228220531220831国金行业 沪深300 2022 年 11 月 27 日 房地产组 房地产行业研究买入（维持评级） ) 行业周报 证券研究报告 仅供内部参考，请勿外传行业周报 -2- 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 超 2 万亿信贷支持房企，房贷利率有望持续下行 ............................................ 4 行情回顾........................................................................................................ 5 地产行情回顾 ............................................................................................. 5 物业行情回顾 ............................................................................................. 6 数据跟踪........................................................................................................ 7 宅地成交 .................................................................................................... 7 新房成交 .................................................................................................... 8 二手房成交 ............................................................................................... 10 重点城市库存与去化周期 ...........................................................................11 地产行业政策和新闻 ....................................