房地产行业信息点评：第四次全面降准推动房企融资环境不断改善

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业信息点评 2022 年 11 月 26 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] -21.49%-14.01%-6.53%0.96%8.44%15.92%2021/112022/22022/52022/8房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 46 周新房成交同比增速回落，供销比回升》2022.11.21 《数据加速探底，政策优化持续》2022.11.16 《房地产行业 2023 年策略报告：格局改善，空间打开》2022.11.22 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 第四次全面降准推动房企融资环境不断改善 [Table_Summary] 投资要点：  央行启动第六轮的第四次全面降准，释放流动性。  为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子政策措施，巩固经济回稳向上基础，中国人民银行决定于 2022 年 12 月 5 日降低金融机构存款准备金率 0.25 个百分点（不含已执行 5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为 7.8%。  降准后地产销售和 A 股地产指数表现： 1）基本面表现情况：从历史规律看，全面降准对于行业销售有一定的积极作用。通过比照 2008 年、2015 年两轮全面降准周期可以看到，两轮全面降准之后行业销售均存在恢复，持续时间在 1 年左右。而 2018 年第四轮降准周期主要为定向降准，2011 年第二轮和 2019 年第五轮降准周期叠加了调控而行业受益均有限。2021 年 7 月启动的第六轮降准周期目前已经达到第四次，且 2022 年 12月 5 日即将启动的第四次降准不仅属于全面降准，而且行业政策面已经处于持续放松阶段，因此我们认为此次降准行为对未来行业资金面和销售有望产生一定积极影响，有利于保持行业逐步复苏。 2）行业指数表现：自 2008 年以来，迄今为止六轮降准周期累计发生 23 次降准行为（不包括本次降准）。各降准时点发生后三个月左右，A 股地产指数 56.5%的概率取得绝对收益和相对收益。 从历史规律看，除了以定向降准为主的第四轮降准周期和叠加行业调控的第五轮降准周期和第六轮降准周期的前三次降准外，A 股地产指数在市场全面降准之后往往表现良好（其中第三轮全面降准后的一年才出现超额收益率）。  投资建议：优质企业优势不会改变，关注后续销售回升情况。 1）我们认为，本次降准将有助于后期地产销售逐步复苏向上。从企业受益情况而言，目前行业政策面持续回暖。再次全面降准将带来银行流动性更加充裕，有助于行业优质公司表现。 2）维持“优于大市”评级。2022 年 11 月 25 日，A 股沪深 300 指数 2022 年动态 PE 在 10.40 倍，房地产板块 2022 年动态 PE 在 11.24 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。A 股重点关注：万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、建发股份、华发股份、新城控股、招商积余、华侨城 A 等。  特别提示：本报告仅总结了我国 08 年以来降准后的地产销售和 A 股地产板块的表现，而仅根据有限的历史经验对未来进行推测和判断具有局限性，仅供投资者参考，并请投资者审慎判断。  风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 图1 全面降准后商品房销售增速不同程度反弹 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 10 12 14 16 18 20 22 24 Jun-07Dec-07Jun-08Dec-08Jun-09Dec-09Jun-10Dec-10Jun-11Dec-11Jun-12Dec-12Jun-13Dec-13Jun-14Dec-14Jun-15Dec-15Jun-16Dec-16Jun-17Dec-17Jun-18Dec-18Jun-19Dec-19Jun-20Dec-20Jun-21Dec-21Jun-22大型存款类金融机构人民币存款准备金率（%，左轴）商品房销售面积累计同比（%，右轴） 资料来源：Wind，海通证券研究所 图2 全面降准后 A 股地产指数的表现 -140 -120 -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 10 12 14 16 18 20 22 24 Jun-07Dec-07Jun-08Dec-08Jun-09Dec-09Jun-10Dec-10Jun-11Dec-11Jun-12Dec-12Jun-13Dec-13Jun-14Dec-14Jun-15Dec-15Jun-16Dec-16Jun-17Dec-17Jun-18Dec-18Jun-19Dec-19Jun-20Dec-20Jun-21Dec-21Jun-22大型存款类金融机构人民币存款准备金率（%，左轴）A股地产指数超额收益率（%，右轴） 注：A 股地产指数超额收益率是指 WIND 地产指数（801180.SI）相对 A 股指数（881001.WI）的超额收益率。 资料来源：Wind，海通证券研究所 疫情前后商品房销售面积增速异常波动 仅供内部参考，请勿外传 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 表 1 各次降准后 A 股地产指数具体收益情况 降准时间点 地产指数收益（%） 地产相对 A 股的超额收益（百分点） 降准后 第一个交易日 降准后 1 个月 降准后 3 个月 降准后 6 个月 降准后第 一个交易日 降准后 1 个月 降准后 3 个月 降准后 6 个月 2008-06-25 1.01 5.29 -30.33 -27.32 0.40 3.47 -5.17 7.18 2008-09-25 6.30 -3.46 4.32 53.46 5.66 15.84 16.80 37.83 2008-10-15 -0.40 3.60 11.91 70.34 4.60 1.54 3.69 19.53 2008-12-05 4.07 -10.97 19.28 70.49 0.00 -6.10 0.38 19.88 2008-12-25 -1.64 9.77 47.10 106.38 -1.21 -0.