房地产行业周报：为何持续提示地产行情的持续性？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|周度报告 2022 年 11 月 25 日 行业投资评级 房地产行业周报（2022.11.19-2022.11.25） 强于大市|维持 为何持续提示地产行情的持续性？ 行业基本情况  专题视点 地产行情持续性在于 4 方面认知差：政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期。认知差 1：政策有效性已不同往日，制约销售主要是信心而非购买力，政策组合拳助力信心恢复。认知差 2：稳融资力度不可同日而语，已成三箭齐发之势，信贷方面超 1.27 万亿授信签署，债券方面增信担保扩容提额，股权方面提出改善优质房企资产负债表。认知差 3：政策工具箱已扩容升级，未来仍存发力空间，能级由地方向中央提升，类型由公积金、限购限贷向货币、财税政策提升。认知差 4：市场对销售预期仍悲观，但底部支撑已显现，表明需求大幅调整后已在潜在中枢附近，销售后续或呈缓慢筑底复苏走势。投资建议：市场对地产的 4 个认知差未完全修复，看好地产行情持续性，推荐 1）优质民企修复，推荐新城控股、金地集团；2）区域格局优化，推荐天地源、滨江集团、华发股份；3）行业见底复苏，推荐招商蛇口、保利发展等。  资本市场 本周地产：A 股与港股跑赢大盘，信用债发行和净融资额环比上升/下降。本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 4.22%和3.48%，分别跑赢大盘 4.90pcts、5.81pcts。本周地产信用债发行 88.60亿元，净融资额-16.80 亿元。截至 2022 年 11 月 25 日，地产信用债累计发行 4960.91 亿元，同比下降 18.61%，净融资额-416.93 亿元，去年同期为-1251.78 亿元。本周地产债信用利差环比走阔 21.15BP。  楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比 25.5%/1.2%，库存环比 6.2%，去化同比 20.4%。新房端，本周 45 城住宅成交面积环比 25.5%，累计同比-33.9%。二手房端，14 城成交面积环比 1.2%，同比 16.9%，累计同比-12.2%。库存端，16 城库存环比 6.2%，同比 2.1%。去化端，16 城去化55.7 周，同比 20.4%。成交均价端，一线 1 城环比 19.3%，同比 24.8%，三四线 9 城环比-22.3%，同比-0.8%。  土地市场 本周百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比 46.00%/6.91%，溢价率 4.95%，一线供应和成交建面环比 299.31%/-61.98%，溢价率 0.00%，二线供应和成交建面环比 11.19%/-8.62%，溢价率 9.02%,三四线供应和成交建面环比55.88%/25.02%，溢价率 4.02%。  风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 收盘点位 3892.29 52 周最高 4620.02 52 周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） -40-30-20-1001020302021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1.专题视点：为何持续提示地产行情的持续性？ .................................................................................................... 5 1.1 认知差 1：政策有效性已不同往日，稳楼市已成组合拳 .................................................................................. 5 1.2 认知差 2：稳融资力度不可同日而语，已成三箭齐发之势 .............................................................................. 6 1.3 认知差 3：政策工具箱已扩容升级，未来或仍有发力空间 .............................................................................. 9 1.4 认知差 4：地产销售市场预期仍悲观，但底部支撑已经显现 ........................................................................ 10 1.5 投资建议 ............................................................................................................................................................... 11 2.资本市场 .............................................................................................................................................................. 12 2.1 地产 A 股 .............................................................................................................................................................. 12 2.2 地产港股 ............................................................................................................................................................... 13 2.3 地产信用债 ........................................................................................................................................................... 14