房地产行业点评报告：六大行和17家房企建立战略合作协议-房企资金面利好接连落地，引水开源助力行业复苏

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2022 年 11 月 25 日 房企资金面利好接连落地，引水开源助力行业复苏 ——行业点评报告：六大行和 17 家房企建立战略合作协议 事件： ❑ “金融支持”16 条出台后，融资利好政策相继落地： 1）11 月 11-23 日交易商协会受理龙湖、新城、美的、万科、金地等房企储架式注册发行申请，并在 23 日相继为龙湖、美的和金辉发行中期票据。 2）11 月 21 日央行发行 2000 亿元无息贷款给商行用于保交楼 3）11 月 23-24 日六大行和 17 家房企，包括万科、美的、金地、碧桂园签订战略合作协议 点评： ❑ 金融支持 16 条出台后，金融机构对房企支持力度显著提升。 2022 年金融街论坛上，央行、银保监会、证监会三部委肯定了房地产对经济有重要意义，提出“推动房地产市场健康发展”。复盘历次周期底部特征，该表述提出后房地产供需两端流动性政策实质释放利好接连释放。（相关报告《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》）11 月 11 日以来，交易商协会、央行和六大行接连释放房企支持利好信号，我们认为这是对“金融支持”16 条的后续落实，房地产2022Q4-2023Q1 基本面企稳虽然仍有挑战，但融资端政策前置性释放利好有助于行业后续基本面企稳和复苏，我们认为 12 月利好政策可能会持续落地。 ❑ 交易商协会扩容和“第三支箭”可期。 11 月 8 日交易商协会支持民企债券融资 2500 亿元，“后续可视情况进一步扩容”。11 月 21 日证监会主席易会满在金融街论坛上表示“支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资”（市场解读为第三支箭）。我们认为政策在房企融资方向上会持续宽松，扶持对象优先央国企、混合所有制企业（万科、金地、绿城中国）以及未出险民企（碧桂园、新城控股），交易商协会支持民企发债扩容在政策持续宽松的环境下大概率会兑现。此外，证监会提出的“第三支箭”在 08 年和 14 年均有释放。我们认为“第三支箭”的推行节奏会视“第二支箭”的实际效果而定，但考虑到本轮周期比 08 年更为严峻，我们认为“第三支箭”发出的概率较高；参考历史周期，我们认为“第三支箭”方向上，可关注后续为房企打开定增通道和为民企引入国企战投两个方向。 ❑ 政策利好子弹发出，效果显现至少需要 1-2 个季度。 我们认为，11 月房企融资端政策利好持续释放，落实到房企融资实质性改善和行业基本面修复仍需要时间，参考历次周期类似情况企稳至少需要 1-2 个季度。此外，11 月融资端政策利好对房企边际支持力度提升最大的，我们认为是之前市场误认为融资偏紧的混合所有制房企——万科和金地，以及民企碧桂园和新城控股。因此短期政策落地利好对万科、金地、新城控股和碧桂园估值修复作用最大。中长期来看，政策支持有明确选择偏向，优质房企获得利好更多，行业基本面企稳后资产负债表修复和扩张机会更多，竞争格局优化利好优质房企销售集中度提升和利润优化，中长期标的优选：保利发展、招商蛇口、华发股份、滨江集团、越秀地产。 ❑ 风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 相关报告 1 《地产供给侧再获支持，两房企储架式融资获受理》 2022.11.20 2 《物业投资的逻辑、 空间和标的选择》 2022.11.19 3 《开发投资额继续下探，保交楼下竣工数据企稳》 2022.11.16 仅供内部参考，请勿外传行业点评 http://www.stocke.com.cn 2/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 2022 年 11 月房企融资支持政策 日期 部门 政策支持 11 月 8 日 交易商协会 在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 11 月 11 日 央行、银保监会 （11 月 23 日正式发文）“金融 16 条”人民银行和银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资 11 月 22 日 央行、银保监会 全国性商业银行信贷工作座谈会：在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向 6 家商业银行推出 2000 亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。 11 月 23 日 国常会 适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕 11 月23-24 日 六大行 农业银行、中国银行、交通银行、工商银行、邮储银行、建设银行在 11 月 23-24 日相继和 17 家房企签订战略合作，拟在开发贷、按揭贷、并购贷、租赁房、债券承销等方面开展合作。根据我们统计战略合作金额总计不低于 12750 亿元。 资料来源：财联社，浙商证券研究所 表2： 2022 年 11 月交易商协会民企发展支持进展 日期 部门 政策支持 11 月 10 日 龙湖集团 ①11 月 10 日，交易商协会受理 200 亿元储架式融资注册，中债增同步受理企业增信业务意向； ②11 月 15 日，公司完成 200 亿元储架式中期票据注册。 11 月 12 日 新城控股 ①11 月 12 日，发布公告称，拟向交易商协会申请新增 150 亿元债务融资工具的注册额度； ②11 月 17 日，交易商协会受理 150 亿元储架式注册发行。 11 月 14 日 美的置业 ①11 月 14 日，发布公告称，拟向交易商协会申请新增 150 亿元债务融资工具的注册额度； ②11 月 15 日，交易商协会受理 150 亿元储架式注册发行，中债信用增进公司同步受理企业增信业务意向。 11 月 22 日 万科集团、金地集团 ①万科集团向交易商协会表达了 280 亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送； ②金地集团向交易商协会递交了 150 亿元储架式注册发行申请。 11 月 23 日 龙湖集团、美的置业、金辉集团 中债增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行 20 亿元、15 亿元、12 亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。 资料来源：财联社、新浪财经，浙商证券研究所 仅供内部参考，请勿外传行业点评 http://www.stocke.com.cn 3/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表3： 2022 年 11 月商业银行与 17 家房企签订战略合作情况汇总 授信意向额度（亿） 农业银行 中国银行 交通银行 工商银行 邮储银行 建设银行 2022/11/23 2022/11/23 2022/11/23 2022/11/24 2022/11/24 2022/1