房地产行业2023年投资策略：幽而复明

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年11月25日超 配房地产行业 2023 年投资策略幽而复明核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业双周报-基本面尚待修复，但政策拐点已现》 ——2022-11-17《统计局 10 月房地产数据点评-基本面持续恶化，政策力度可期》——2022-11-15《近期房地产新政点评-金融 16 条发布，金融地产链迎拐点》——2022-11-14《近期房地产新政点评-支持政策纷至沓来，地产修复空间打开》——2022-11-13《房地产行业 2022 年 11 月投资策略暨三季报总结-“金九银十”成色不足，基本面持续承压》 ——2022-10-31本轮危机的起承转合。本轮危机的根源是以过度快周转为核心特点的房企金融化，房企通过无息负债实现报表扩张，房企成为坐收左右息差的“土地银行”。2021 年下半年预售资金监管的突然收紧，是危机的导火索致房企权益受损，风险蔓延至资产负债表。2023 年，随着收入预期边际好转，“保交楼”实质性推进，转机已经不远。当前的供需关系与可能走向。2022 年呈现供需双弱、需求更弱的特点。最近似的是 2014 年，但需求更弱，同时供大于求的程度也更弱。预计 2022 年末，总库存为 23.9 亿平方米，同比-10.5%，去化周期为 1.67 年。随未来需求的变动，2023 年的供需关系可能走向 2015 年、2017 年或 2020 年。2023 年展望：最差的、最好的与最可能的。最差（概率 10%）：需求延续弱势，去化维持低位，此时销售-10%，新开工-20%，土地收入-10%，投资-0.8%；最好（概率 20%）：需求强势复苏，去化大幅提升，此时销售+10%，新开工+20%，土地收入+15%，投资+9.5%；最可能（概率 70%）：需求结构性复苏，去化小幅提升，此时销售和新开工持平，土地收入+5%，投资+4.6%。此外，三种情况下，竣工都是值得期待的，我们预计增速在 30%以上。投资策略：幽而复明，乐观一点。随着收入信心改善、烂尾担忧缓和，基本面的改善是值得期待的。重磅政策的持续落地，配合基本面回暖带来的困境反转，地产股应该乐观一点。2023 年，我们看好三条主线：1.久经考验的优质房企，推荐保利发展、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、金地集团、绿城中国、新城控股、碧桂园；2.接近“上岸”的困境反转型标的，推荐旭辉控股集团、旭辉永升服务；3.受地产拖累的物业板块，推荐招商积余、万物云、保利物业、碧桂园服务。风险提示：宏观、疫情等不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级（部分）公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（百万元）2022E2023E2022E2023E600048.SH保利发展买入15.82189,3722.292.376.96.7000002.SZ万科 A买入15.49180,1602.122.217.37.00960.HK龙湖集团买入17.21109,5074.104.574.23.8600383.SH金地集团买入10.2046,0492.222.344.64.43900.HK绿城中国买入10.0825,8582.102.434.84.1601155.SH新城控股买入18.9242,7695.404.893.53.92007.HK碧桂园买入2.1255,4080.590.583.63.60884.HK旭辉控股集团买入0.989,3910.580.571.71.7001914.SZ招商积余买入15.1916,1070.580.7526.220.36049.HK保利物业买入37.5821,0651.892.3319.916.16098.HK碧桂园服务买入14.1348,2881.491.859.57.61995.HK旭辉永升服务买入3.436,0880.480.637.15.4资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测仅供内部参考，请勿外传请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录本轮危机的起、承、转、合..............................................................................................................5危机之根：快周转时代的房企金融化.............................................................................................................. 5危机之起：预售资金监管比例陡升，阻塞现金流量表..................................................................................8危机之承：三座大山对冲放松政策，危及资产负债表................................................................................10危机之转：收入预期边际好转，保交楼稳步推进........................................................................................11危机之合：期待需求回归常态........................................................................................................................ 132022 年回顾：难，难，难...............................................................................................................14政策：态度越发积极，政策持续加码............................................................................................................ 15销售：三大因素压制，楼市支持政策效果受限............................................................................................18投资