房地产行业研究-商业银行支持房企融资点评：第二支箭和银行授信先后落地，万亿资金支持民营房企融资

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 11 月 24 日 第二支箭和银行授信先后落地，万亿资金支持民营房企融资 看好 ——商业银行支持房企融资点评 相关研究 "允许保函置换预售监管资金，强二线需求端政策持续放松-地产及物管行业周报（2022/11/12-2022/11/18）" 2022年 11 月 20 日 "投资、销售继续筑底，供需政策持续加码-房地产 1-10 月月报" 2022 年 11 月 15 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  11 月 24 日，银保监会表示，股份制银行落实“金融 16 条”各项政策要求，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为；六大行对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排；股份制银行部第一时间督促 12 家全国性股份制商业银行加快贯彻落实各项政策要求。  11 月 23-24 日，中国银行、交通银行、农业银行等六大行先后与万科、龙湖集团、金地集团、碧桂园、美的置业等房企签订合计超 9,000 亿元授信额度。 点评：  第二支箭和银行授信等政策密集推出，供给端政策明确转向“既保项目、更保主体”。11月 23 日央行和银保监会发布“金融 16 条”，随后 11 月 23-24 日，中国银行、交通银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行等六大行陆续与万科、金地、碧桂园、龙湖等优质民企签订综合授信额度，我们统计规模已达到 9,250 亿元。叠加 11 月 8 日“第二支箭”推出后龙湖、新城、美的置业、万科、金地等优质民企合计获得 942 亿元中票注册额度，过去半个月中第二支箭+商业银行已支持万亿用于房企融资，尤其是支持优质民营房企。值得注意的是，区别于前期合计 4,000 亿的保交付政策资金更多支持在项目层面，如：1）8 月 19 日政策性银行专项借款 2,000 亿元；2）11 月 21 日央行推出 2,000 亿元“保交楼”零息贷款支持，而近期第二支箭+商业银行的万亿资金支持更加聚焦于公司层面，表明供给端政策明确由“保项目、不保主体”向“既保项目、更保主体”转变。  供给端政策密集推出不仅实现保主体，预计也将对需求端预期改善有较大信心提振。近期第二支箭+商业银行的万亿资金支持接连推出，一方面，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，有力阻止房企资金风险进一步蔓延，另一方面，预计在优质民营房企信用和融资逐步修复之后，也将以点带面促进改善市场悲观预期、并提振市场信心。除此之外，我们近期思考认为，供给端和需求端之间是相互影响、相互纠缠的关系，前期大量房地产放松政策推出效果并不明显的原因，除了需求端因种种因素较弱之外，供给端房企资金风险不断扩散也是造成楼市预期悲观的主要因素之一，尤其是前期连优质民企也遭遇资金压力时悲观预期更甚。因而我们认为，虽然前期密集政策放松后效果不理想，但预计本次供给端保主体政策密集推出后，将对需求端预期改善有较大信心提振。  杭州等高能级城市放松、需求端值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。11月 11 日，杭州全城认贷放松：1）贷款已结清参考首套（认房不认贷）；2）贷款未结清首付比例从 60%降至 40%；3）最低首套房贷利率由 4.3%降至 4.1%。杭州作为准一线城市，需求端政策的进一步放松也将或预示着更多高能级城市+改善型需求政策的陆续推出，有助力市场销售的修复。总体而言，我们认为在目前供需两端承压的背景下，预计房地产行业后续供需两端政策将继续发力，并预计 1）需求端重在改善型需求：“低能级+刚需”向“高能级+改善型”转变；2）供给端重在恢复信用：“保项目、不保主体”向“既保项目、更保主体”转变，并预计供需两端政策的更有效发力将推动基本面呈现”总量弱复苏+结构强弹性”，实现房地产行业的健康稳定发展。  投资分析意见：第二支箭和银行授信先后落地，万亿资金支持民营房企融资，维持“看好”评级。近期融资支持第二支箭，央行稳楼市 16 条、改善优质房企资产负债表、商业银行近万亿授信等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科 A，建议关注：首开股份；H 股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、中海物业、保利物业、华润万象、新大正、新城悦、旭辉永升服务，并建议关注：招商积余、万物云。  风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：第二支箭及商业银行授予优质房企额度情况 类别 时间 房企 额度（亿元） 合作机构 第二支箭发债额度 2022/11/10 龙湖集团 200 中债增 2022/11/12 新城控股 150 2022/11/14 美的置业 150 2022/11/22 万科 280 2022/11/22 金地集团 150 2022/11/23 金辉集团 12 小计 942 银行合作授信额度 2022/11/23 万科 1,000 中国银行 2022/11/23 万科 1,000 交通银行 2022/11/23 美的置业 200 交通银行 2022/11/23 中海外、华润置地、万科、龙湖集团、金地集团 NA 农业银行 2022/11/24 碧桂园 500 邮储银行 2022/11/24 中海外、保利发展、华润置地、招商蛇口、华侨城、万科、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业和金辉集团等 12 家房企 6,550 工商银行 2022/11/24 中交建、首开股份、越秀地产、万科、龙湖集团、美的置业、合生创展、大华地产 8 家房企 NA 建设银行 小计 9,250 合计 10,192 资料来源：政府官网，交易商协会，公司公告，中债增，财联社，申万宏源研究 表 2：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（百万元） 归母净利润增速 11/24 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科 A 16.02 1.94 2.09 2.25 8.3 7.7