房地产行业研究-对央行16条政策的点评：重启多重抵押，核心矛盾转移

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.11.23 重启多重抵押，核心矛盾转移 ——对央行 16 条政策的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 郝亚雯(分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939776 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com haoyawen@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880518010005 本报告导读： 过往市场在保主体还是保交付上有诸多分歧，本次文件主动把受困房企的问题摆上台面，随着交付的逐步完成，供给侧问题将加速出清，流动性危机的核心矛盾将转移。 摘要： [Table_Summary]  央行密集出台政策稳定房地产行业的平稳健康发展，表态极为积极，不断新增房企的融资渠道，虽然仍然是封闭管理，但市场会线性外推当前的 政 策 预 期 。最近两周央行和银保监会频繁出台政策，密集度已经超过2022 年 3 月份的程度，且表态极为积极，且主动拓宽房企的融资渠道，包括但不限于鼓励信托这一影子银行渠道、允许对项目募集配套资金，虽然仍然强调封闭式管理，但市场会将此扩散进行政策预期的线性外推。  本次可以根据剩余货值募集配套资金，相当于一次性将房企的在手难变现 货 值 来一次整体抵押融资，政策力度空前，远超放开预售资金监管，本 质 就 是 重 启 和 开 发 贷的多重抵押。由于目前行业去化较为困难，因此根据潜在货值来募集配套资金的，相当于一次性给房企带来大量的现金流。我们一直强调，目前房企的资产负债率非常高，不仅仅是流动性风险，还面临在手货值过多的风险，价格下跌会带来存货减值准备的计提，加剧流动性危机。但本次政策，可以将难以变现的在手货值，用作担保品进行配套资金的募集，若政策执行力度到位，本次政策力度将远超预售资金放开，因为预售资金监管放松还依赖于货值的变现，而本政策不需要变现，即可募集资金，且是所有的在手货值。本政策还约定，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。”因此，我们预计，在有担保品的情况下，目前的银行会有较大的动力。  目前的政策，依然约定资金用于保交付，文件约定纾困受困房企的目的也是为了保交付，且以上募集配套资金的内容，也是放在保交付的章节。尽管政策有专门的章节提受困房企的纾解，但章节末仍然强调“依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付”。而我们认为文件最为重磅的第8条，也即以上募集配套资金的内容，放在了保交付的章节，因此，是让受困房企完全救助并重启扩表周期，还是稳住信用保交付仍然难以判断。  当前市场在供给侧的矛盾已经进入尾声，不再是市场关注的焦点，当前未出险房企生存概率大幅度提升，已出险房企需要在保交付后计算剩余价 值 。在金融街论坛上，已经明确了保交付的时点为 2023 年 3 月 31 日前完成，随着保交付的推进，预计供给侧的流动性危机也将得以解决，无论是以救助、还是清算为结局，在此时点之后，将逐步进入需求侧的验证中。以目前的政策组合来看，未来的地产行业，仍然将以金融作为核心竞争力，央国企信用仍然是第一位。我们认为金地集团、龙湖集团等有望得到重估，老玩家中的新势力依然是中期主角，受益中交地产、建发股份等，其他行业进入到地产的新玩家，仍然拥有强大的信用能力。老玩家的一线玩家，持续推荐保利发展、招商蛇口、万科 A 等。  风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。  [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《供给端利好频出，地产链开启估值修复》 2022.11.15 房地产《“一”型走势的完成，核心矛盾转移》 2022.11.15 房地产《供给侧出清尾声，少数派的狂欢》 2022.11.13 房地产《供需皆松，去信用新时代》 2022.11.12 房地产《新天下，新玩家》 2022.11.07 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 11.23 最新股价（元） 21 EPS 22E EPS 21 PE 22E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 年初涨幅 投资评级 000002.SZ 万科 A 15.49 1.94 2.27 8.0 6.8 1,729 116 -17% 增持 600048.SH 保利发展 15.82 2.29 2.23 6.9 7.1 1,894 120 5% 增持 001979.SZ 招商蛇口 14.32 1.16 1.40 12.3 10.2 1,108 77 11% 增持 600383.SH 金地集团 10.20 2.08 2.24 4.9 4.6 460 45 -17% 增持 000656.SZ 金科股份 2.04 0.61 0.71 3.3 2.9 109 53 -54% 增持 002244.SZ 滨江集团 10.82 0.97 1.07 11.2 10.1 337 31 138% 增持 000961.SZ 中南建设 2.36 -0.89 0.34 -2.7 6.9 90 38 -43% 增持 000402.SZ 金融街 5.13 0.55 0.60 9.3 8.6 153 30 -9% 增持 1109.HK 华润置地 29.86 4.54 5.02 6.6 5.9 2,129 71 5% 增持 0688.HK 中国海外发展 17.63 3.67 3.83 4.8 4.6 1,930 109 10% 增持 0960.HK 龙湖集团 17.43 4.05 4.14 4.3 4.2 1,095 63 -46% 增持 2007.HK 碧桂园 2.14 1.22 1.18 1.8 1.8 554 259 -65% 增持 0884.HK 旭辉控股集团 0.99 0.92 0.86 1.1 1.2 94 94 -75% 增持 1918.HK 融创中国 4.18 0.83 1.05 5.0 4.0 228 54 -61% 增持 0817.HK 中国金茂 1.40 0.37 0.45 3.8 3.1 177 127 -33% 增持 3900.HK 绿城中国 10.21 1.31 1.97 7.8 5.2 259 25 -8% 增持 数据来源：（注：港股以人民币计价）WIND，国泰君安证券研究 1178856仅供内部参考，请勿外传 行业事件快评 请务必阅读正文之后