房地产行业点评：金融16条正式发布，着力修复市场预期

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 金融 16 条正式发布，着力修复市场预期 事件  2022 年 11 月 23 日，央行、银保监会正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房企风险处臵、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策和加大住房租赁金融支持力度的六大方面十六条措施（简称“金融 16 条”）。同日，国常会指出要加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。 评论  “金融 16 条”正式发布，银行积极响应，多家房企获新增授信。央行和各金融机构积极落实保障房地产融资平稳有序的措施。11 月 23 日，交通银行给予万科、美的臵业分别 1000 亿元、200 亿元授信；中国银行给予万科 1000 亿元授信；中国农业银行与中国海外发展、华润臵地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。我们预计后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。需要注意的是，银行授信的提取是和房企业务体量同步的，且保函臵换和保交楼借款等也会占用授信额度，新增授信能一定程度缓解房企的现金流压力，而房企未来的持续拿地发展仍然要靠自身经营性现金流的支撑。  发债支持与风险处臵并行，保交楼是首要任务。11 月 23 日“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增出具对龙湖集团、美的臵业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，首批分别支持发行 20 亿元、15 亿元、12 亿元中期票据，预计其他优质民营房企的发债增信也将快速落地。而部分长期受困房企则是在积极寻求债务重组方案，尝试通过市场化化解风险。同时，国常会提出的“推进保交楼专项借款尽快全面落到项目”与 21 日央行提出的 2000 亿元免息再贷款相呼应，增量和存量项目的交付齐齐推动，有利于整体市场预期的修复。  各类宽松政策或协同发力，促进购房需求释放。国常会提及“适时适度运用降准等货币政策工具”，预计房贷利率或将继续下行。而在需求侧的其他方面，上海、北京、杭州、成都和西安等高能级城市也相继出台局部限购放松的政策，后续可期待更多如认房又认贷标准的放松、限价的突破、二手房指导价的取消等措施，逐步提升购房者信心，促进需求释放。 投资建议  短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 11 月 23 日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................4 图表目录 图表 1：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................3 图表 2：港股地产公司 PE 走势.......................................................................3 图表 3：港股物业公司 PE 走势.......................................................................3 图表 4：覆盖公司估值情况 .............................................................................4 仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：A 股地产公司 PE 走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表 2：港股地产公司 PE 走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表 3：港股物业公司 PE 走势 来源：Wind，国金证券研究所 05101520252016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 2022/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 2022/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV0204060801001202016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 2022/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV仅供内部参考，请勿外传行业点评 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表 4：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 （亿元） 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科 A 增持 1,729 7.7 7.3 6.7 225.2 235.5 257.1 -46% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,894 6.9 6.3 5.5 273.9 301.8 345.3 -5% 10% 14% 001979.SZ