招商蛇口2022年三季度业绩点评报告：经营业绩短期承压，销售拿地表现良好

招商蛇口(001979)点评报告 http://www.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 招商蛇口(001979) 报告日期：2022 年 10 月 31 日 经营业绩短期承压，销售拿地表现良好 ——招商蛇口 2022 年三季度业绩点评报告 事件 2022 年 10 月 30 日公司公布 2022 年三季度业绩公告。 投资要点 ❑ 短期业绩承压，前三季度营收保持增长 2022Q1-3 公司营业收入 894.8 亿元，同比+9.5%，归母净利润 29.6 亿元，同比-53.4%。2022Q1-3 基本每股收益 0.27 元，同比-60.9%。单季度来看，2022Q3营业收入 319.2 亿元，同比-14.0%，归母净利润 10.7 亿元，同比-49.0%。合同负债 1849 亿元，合同负债/营业收入比例为 2.1 倍。公司在营业收入增加的情况下，归母净利润同比大幅下降，我们认为其主要因为 1）房地产业务毛利率下降，2022Q1-3 毛利率为 18.7%，同比-3.2%；2）公司长期股权投资收益下降，2022Q1-3 长期股权投资收益为 12.7 亿元，较 2022 年初减少-58.6%；3）公司少数股东权益占净利润比例增加，2022Q1-3 少数股东权益占净利润比例为53.4%，较 2022 年初增加 26.2%。 ❑ 9 月销售良好，产品力适配市场趋势 2022Q1-3 公司累计实现签约销售金额 2016.1 亿元，同比-16.3%。根据克尔瑞销售榜单，公司 1-9 月销售额位列第 6 位，百强房企 1-9 月累计销售操盘金额46698 亿元，同比降幅仍保持在-45.4%的较高水平，公司的销售额表现显著高于百强房企平均水平，销售具有较强的韧性。单月份来看，2022 年 9 月公司实现签约销售金额 350.5 亿元，同比+50.2%；销售面积 95.2 万平，同比-3.7%；销售均价 36811 元/平，同比+56.2%。我们认为公司 9 月销售额同比大增，得益于公司改善项目良好的去化表现，带动公司整体销售均价上涨；当前市场购房需求显著分化，改善产品更能适配市场趋势，公司较强的改善性产品有助于巩固公司市场地位。 ❑ 财务保持稳健，融资渠道多样化 公司财务稳健，2022Q1-3 三条红线保持绿档水平。截止 2022H1，公司加权平均资金成本为 4.1%，较年初降低 38bp，融资成本处于行业低位水平。此外，公司具备 REITs 融资能力，公司旗下资产优质，部分资产满足设立 REIT 的条件。2021 年 6 月公司发布第一笔 REITs 融资，金额为 20.8 亿元，2022 年 9 月公司发布公告拟开展蛇口产园 REIT 扩募申报工作，再次盘活部分沉淀资产。我们认为，公司拥有国资背景背书，财务稳健，融资渠道通畅，融资成本具备优势，叠加 REITs 融资能力，公司在财务安全方面具备多重保障。 ❑ 拿地积极，聚焦一二线城市 根据公司经营简报，2022 年 1-9 月公司共获取 43 宗土地，计容建面 593 万平方米，对应土地款 1034 亿元，权益土地款 665 亿元，拿地力度 51%。公司重点布局核心一二线城市，2022 年新增土储计容建面一二线城市占比为 84%。公司凭借较强的销售韧性，持续在行业低谷期补充优质土储，我们认为这将有利于公司中长期销售、保持稳健发展和市占率提升。 ❑ 投资建议 我们认为，公司经营业绩短期承压，但产品力贴合市场需求，逆势增储逻辑清晰，央企信用背书下既享有明显的融资优势又具备设立 REIT 盘活资产的能力，竞争优势显著且独特，未来具备业绩改善的潜力。我们预计公司 22-24 年归母净利润为 104、114、126 亿元，对应 EPS 为 1.35、1.47、1.63 元。考虑到公司综合开发实力强劲，竞争优势明显，估值给予一定溢价，给予公司 2022 年 15倍 PE 估值，目标价 20.3 元，维持“买入评级”。 ❑ 风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期。 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥13.11 总市值(百万元) 101,459.58 总股本(百万股) 7,739.10 股票走势图 相关报告 1 《聚焦策略露峥嵘，REITs 融资优势独特》 2022.10.11 2 《2022.4.7 - 招商蛇口点评报告：龙头房企发挥资源整合优势，推进行业结构优化》 2022.04.07 3 《2022.3.22 - 招商蛇口 2021 年报点评：聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力》 2022.03.22 -29%-8%13%34%55%76%21-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-10招商蛇口深证成指招商蛇口(001979)点评报告 http://www.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图1： 2017-2022Q3 招商蛇口营业收入 图2： 2017-2022Q3 招商蛇口归母净利润 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 图3： 2017-2022Q3 招商蛇口毛利率与净利率 图4： 2022 年 1-9 月招商蛇口销售额 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：公司年报，浙商证券研究所 7558839771296160681889519%16%11%33%24%63%9%0%10%20%30%40%50%60%70%02004006008001,0001,2001,4001,6001,800营业收入（亿元，左轴）YoY（%，右轴）122152160123104643027.5% 20.4% 5.2%-23.6% -15.4%189.8%-53.4%-100%-50%0%50%100%150%200%250%020406080100120140160180归母净利润（亿元，左轴）YoY（%，右轴）37.7%39.5%34.7%28.7%25.5%21.9%18.7%19.9%22.0%19.3%13.1%9.5%10.7%7.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%销售毛利率（%）销售净利率（%）151101221141161413239238350-60%-40%-20%0%20%40%60%050100150200250300350400450销售金额（亿元，左轴）YoY（%，右轴）财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2021 2022E 2023E 2024E 主营收入 160643 171781 179621 187557 (+/-) (%) 23.93% 6.93% 4.56% 4.42% 归母净利润 10372 10425 11390 12620 (+/-)