结算稳定增长，财务安全稳健

公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 万科 A（000002） 证券研究报告 2022 年 10 月 30 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 14.34 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 9,724.20 流通 A 股股本(百万股) 9,717.36 A 股总市值(百万元) 139,444.98 流通 A 股市值(百万元) 139,346.95 每股净资产(元) 20.73 资产负债率(%) 77.85 一年内最高/最低(元) 23.09/14.31 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《万科 A-半年报点评:收入业绩稳步提升，商业拓展轻重并举》 2022-08-31 2 《万科 A-季报点评:业绩双位数增长，多元化齐头并进》 2022-04-29 3 《万科 A-年报点评报告:销售业绩同比 下 行 ， 经 营 服 务 快 步 向 前 》 2022-04-01 股价走势 结算稳定增长，财务安全稳健 事件：公司发布 2022 年三季度报告，公司前三季度共实现营业收入 3376.73 亿元，同比增长 24.38%；归母净利润 170.50 亿元，同比增长 2.17%；每股收益 1.47 元/股。 收入稳定增长，业绩小幅提升 公司 2022 年前三季度实现营业收入 3376.73 亿元，同比增长 24.38%；归母净利润170.50 亿元，同比增长 2.17%。盈利能力方面，公司 2022 年前三季度整体毛利率19.63%，较去年同期毛利率下降 2.47pct，其中结算毛利率较去年同期下降 3.2pct至 20.7%。归母净利润增速较低，主要有如下原因：1）2022 年前三季度实现投资净收益8.4亿元，同比下降78.38%；2）少数股东损益为101.94亿元，同比增长28.79%，对归母净利润产生一定影响。费用管控层面，销售费用率和管理费用率分别为2.32%、2.14%，分别较去年同期下降 0.36pct、0.52pct。 销售有所下降，均价基本持平 公司 2022 年前三季度共实现合同销售金额 3146.7 亿元，同比降低 34.32%；合同销售面积 1936.9 万方，同比下降 34.26%；对应的销售均价 16246 元/平米，较去年同期基本持平。公司 2022 年前三季度共新增 27 个项目，累计新增计容建面约 485.9万方，权益建面 303.2 万方，权益比例 62.4%。旧城改造方面，公司总计容建面约494.4 万方。2022 年前三季度，公司新开工面积 1276.9 万方，占全年开工计划 66.5%；竣工面积 2349.9 万方，占全年竣工计划 60.3%。 现金充裕，财务稳健 公司财务稳健，三道红线保持绿档。公司债务结构健康，截至 2022 年三季度末，公司长期负债占比 78.7%，较中期提升 1.1pct。公司持续优化融资结构，降低融资成本，前三季度新增融资的平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本 4.06%。截至三季度末，公司货币资金 1188.3 亿元，一年内到期的有息负债为 627.5 亿元，货币资金是一年内到期的有息负债的 1.9 倍，保持良好的流动性。 万物云成功分拆上市，物流仓储快步增长 1）物业服务：三季度，万物云在社区空间居住消费服务领域新拓展 77 个项目，其中 76.6%来自独立第三方，并且成功分拆万物云上市。2）物流仓储：前三季度共实现营业收入 29.7 亿元（含非并表项目），同比增长 42.7%，其中三季度新获取 4 个项目，新开业 3 个高标库项目和 5 个冷链园区项目。3）租赁住宅：前三季度实现收入 23.1 亿元（含非并表项目），同比增长 11.5%，截至三季度末，共运营管理约21.5 万间，累计开业约 16.9 万间，出租率高达 95%。4）商业：前三季度共实现收入 62.5 亿元（含非并表项目），同比增长 10.6%。 投资建议：公司 2022 年前三季度收入稳定增长，业绩小幅提升；销售量减、价格微降。作为行业龙头，公司土地储备充足；财务稳健，现金充裕；万物云成功分拆上市，各项业务齐头并进。我们维持预计公司 2022-2024 年净利润 235.99、252.27、266.99 亿元，EPS 为 2.03、2.17、2.30 元/股，对应 PE 为 7.07X、6.61X、6.25X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、新房销售不及预期、房屋竣工不及预期 财务数据和估值 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,111.68 452,797.77 476,614.94 521,464.40 552,804.41 增长率(%) 13.92 8.04 5.26 9.41 6.01 EBITDA(百万元) 92,871.09 70,267.33 69,244.66 69,787.03 71,742.03 净利润(百万元) 41,515.54 22,524.03 23,598.63 25,226.65 26,698.62 增长率(%) 6.80 (45.75) 4.77 6.90 5.83 EPS(元/股) 3.57 1.94 2.03 2.17 2.30 市盈率(P/E) 4.02 7.40 7.07 6.61 6.25 市净率(P/B) 0.74 0.71 0.66 0.62 0.58 市销率(P/S) 0.40 0.37 0.35 0.32 0.30 EV/EBITDA 3.95 4.89 3.71 3.71 2.92 资料来源：wind，天风证券研究所 -28%-21%-14%-7%0%7%14%21%2021-102022-022022-06万科A沪深300 公司报告 | 季报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：公司营业总收入和同比增速 图 2：公司归母净利润和同比增速 资料来源：wind，天风证券研究所 资料来源：wind，天风证券研究所 图 3：公司毛利率、净利率 图 4：销售、管理、财务费用率 资料来源：wind，天风证券研究所 资料来源：wind，天风证券研究所 图 5：公司投资净收益 图 6：公司少数股东损益占净利润比重 资料来源：wind，天风证券研究所 资料来源：wind，天风证券研究所 图 7：公司销售商品、提供劳务收到的现金 图 8：公司购买商品、接受劳务支付的现金 0%10%20%30%40%50%01,0002,0003,0004,0005,0002011-122012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-