房地产行业年度策略：变奏余音绕梁，剩者凤鸣朝阳

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 变奏余音绕梁，剩者凤鸣朝阳 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 华泰证券 2023 年度投资峰会 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 华发股份 600325 CH 12.56 买入 建发股份 600153 CH 15.37 买入 招商蛇口 001979 CH 15.00 买入 滨江集团 002244 CH 13.23 买入 万科 A 000002 CH 22.20 买入 金地集团 600383 CH 12.10 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 27.00 买入 鲁商发展 600223 CH 12.27 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 资料来源：华泰研究预测 2022 年 10 月 31 日│中国内地 年度策略 策略：供给侧逻辑持续演绎，关注优质央国企及头部民企 即使行业基本面下行，但 22 年以来部分国央企在资本市场上表现优异，市值依然创新高，拿地战略 5 年来首次成为股价表现核心变量。我们认为 2023年需求市场有望逐步企稳恢复，同时也可期待更多政策释放，因此当前具备融资优势和土地储备的房企有望在 2023 年迎来更多的成长空间，建议继续关注相关央国企和少数头部民企。重点推荐 1）A 股开发：华发股份、建发股份、招商蛇口、滨江集团、万科 A、金地集团；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 行业：供给侧改革初见成效，但修复裂痕尚需时日 2020 年以来房地产行业供给侧改革初见成效，居民杠杆率稳步下行，监管部门表态房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，我们认为后续政策空间可以抱以更加积极的态度，但行业和企业修复尚需时日。2022Q1-3 新房市场均延续 21 年下半年以来的调整趋势，新房累计销售额同比-26%，改善型需求成为主流。二手房相对更具韧性，已率先开始修复之旅，房价仍处于下行区间，但核心城市坚挺。库存层面，狭义库存绝对量持稳，但去化率重回高位。土地市场热度成交量收缩，长三角等区域土地出让占比提升，个别地方政府通过提升推地质量、取消限价等措施鼓励投资。 政策思路：三个托底——稳需求，托信用，保交楼 稳需求：年初至今，各地方政府政策放松频次明显增多，因城施策力度不断加大，逐渐向高能级城市蔓延。政策呈现如下特点：逐步解放主流城市限购区、优化“认房又认贷”政策、房贷利率加速下行、存量房政策多管齐下、“因城施策”与租赁、生育等国家导向结合；托信用：以信用保护工具、中债增信为代表的融资支持政策持续加码，彰显对民企最后护城河的坚守；保交楼：这是供需两端稳预期、稳信心的关键环节。7 月以来从中央到地方均有相应的密集举措，专项借款有望成为纾困活水。郑州作为纾困样本城市，三季度以来持续推进项目实质性复工。 2023 年核心判断：2 个视角看待需求和投资 2023 年房地产行业面临着较大的不确定性，我们基于保守（政策保持当前力度）和积极（政策空间进一步打开）两个预期来展望。保守预期下，我们假设行业沿着当前的政策框架前行，预计明年销售面积、销售额、新开工面积、施工面积、竣工面积以及房地产投资同比增速分别为-2.9%、-3.9%、-17%、-5.1%、-10%和-6.3%，积极预期下，经济不确定性消除，将带来销售投资的修复提前，我们预计前述指标同比增速分别为 5.6%、6.6%、-15%、-1.8%、0%和 0.3%。 企业：国进民退格局进一步演绎，物管承压而代建新兴 2022Q1-3 百强房企销售额同比降幅在 4 月创出年内最大值后震荡修复，9月收窄至 30.7%。国企销售复苏明显优于民企，且两者的差距持续拉大。整体融资环境未见明显改善，2022 年以来再次出现净偿还。央国企相对民企的融资优势仍在进一步凸显。拿地策略上，民企投资进一步收缩，地方城投平台加大托底力度，龙头房企拿地愈发谨慎。建设类央国企拿地积极。受地产下行、经济承压等多重因素影响，22H1 上市物管公司规模扩张、财报表现、多元服务等方面的情况不甚理想。央国企业绩和估值同样优于民企。代建业务方面，多重催化下规模加速扩张，我们认为未来有望保持较快增长。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (26)(10)62238Nov-21Feb-22Jun-22Oct-22(%)房地产开发房地产服务沪深300 仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 行业：供给侧改革初见成效，但裂痕修复尚需时日 ...................................................................................................... 4 房地产行业何以行至此处？................................................................................................................................... 4 市场：延续去年下半年以来调整趋势 .................................................................................................................... 6 二手房：相对新房更具韧性，8 月开始恢复增长 ................................................................................................... 6 房价：目前仍处于下行区间，核心城市坚挺 .................