房地产行业第43周周报：新房成交同比降幅连续三周收窄，三季度个人购房贷款持续偏弱

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 10 月 31 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《东部地区销售率先改善，新开工与投资持续低迷》(2022/9/18) 《保障房 REITs 大涨后能否持续成为发展焦点？》(2022/9/6) 《楼市成交筑底企稳，信贷政策放松优先级提升》(2022/9/5) 《我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》(2021/9/5) 《我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》(2022/9/5) 《由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》(2022/8/31) 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 43 周周报（10 月 22 日-10 月 28 日） 新房成交同比降幅连续三周收窄，三季度个人购房贷款持续偏弱 本周 43 城新房同比降幅持续收窄，土地市场有所回升。 核心观点  本周新房成交同比降幅连续三周收窄，二手房同比增速提升至 55%。43 城新房成交面积 360.1 万平方米，环比上升 5.2%，同比下降 24.6%，同比降幅较上周收窄了 3.7个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-0.5%、4.6%、-9.0%，同比增速分别为-13.7%、-7.2%、-23.6%，一、三线城市同比降幅扩大了 4.4、5.0 个百分点，二线城市同比降幅收窄了 4.5 个百分点。15 城二手房成交面积 143.2 万平方米，环比上升0.4%，同比上升 55.3%，同比增速较上周上升了 4.6 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 1.0%、-0.5%、0.5%，同比增速分别为 21.8%、86.8%、120.1%，一、二、三线城市同比增速分别下降了 2.6、2.9、37.6 个百分点。  新房库存面积环比下降，去化周期同环比上升。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降 0.2%，同比上升 4.0%，去化周期为 13.9 个月，环比上升 0.1 月，同比上升 2.3 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 0.4%、-1.0%、-0.6%；去化周期分别为 11.0、12.8、14.7 个月，一线城市环比上升 0.2 个月，二、三线城市与上周相比无明显变化  土地市场同比量价齐升，溢价率同环比下降。百城土地成交建面 4206 万平，环比+14.4%，同比+16.8%；成交土地总价 890 亿元，环比+22.0%，同比+28.7%；楼面均价2116 元/平，环比+6.7%，同比+10.2%；溢价率 1.88%，环比-29.3%，同比-19.0%。  本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为 189.5 亿元，同比+72.7%，环比+295.4%；净融资额为 65.7 亿元。其中央国企国内债券总发行量 164.5 亿元，同比+87.5%，环比+243.2%；净融资额为+82.3 亿元。民企国内债券总发行量为 25.0 亿元，同比+13.6%；净融资额为-16.6 亿元。  板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-8.2%，较上周下降 6 个百分点；相对沪深 300 收益为-2.8%，较上周下降 3.2 个百分点。房地产板块 PE 为 10.98X，较上周下降 0.97X。  北上资金对有色金属、电子和煤炭加仓金额较大，分别为 20.81、19.71 和 14.33 亿元。对房地产的持股占比上升 0.02%（上周上升 0.01%），净买入 12.33 亿元（上周净买入-0.71 亿元）。 投资建议  本周统计局公布房地产销售与投资数据，高能级城市率先修复，带动 9 月商品房销售同比降幅持续改善；新开工与投资单月降幅虽小幅收窄，但仍低位运行，我们认为从销售改善传导到投资修复，仍然需要一个过程。央行公布 2022 年三季度金融机构贷款投向统计报告，截至三季度末，房地产开发贷款余额 12.67 万亿元，同比增长 2.2%，增速较二季度末提升 2.4 个百分点；个人住房贷款余额 38.91万亿元，同比增长 4.1%，增速较二季度末下降 2.1 个百分点，房地产市场信心尚未得到恢复，虽然多地放松信贷政策，但政策效果显现较为缓慢，受房价上涨预期较弱、烂尾楼风险、就业与收入预期较差等因素影响，购房者观望情绪仍较严重，居民购房贷款整体偏弱。不过传统“银十”到来，叠加 9 月末中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，“十一”节后高频数据也显示，新房成交同比降幅连续三周收窄。  现阶段建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下两条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 10 月 31 日 房地产行业第 43 周周报（10 月 22 日-10 月 28 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ..............................................................