招商蛇口9月销售和拿地点评报告：聚焦策略露峥嵘，REITs融资优势独特

证券研究报告 | 点评报告 | 房地产开发http://www.stocke.com.cn1/4请务必阅读正文之后的免责条款部分招商蛇口(001979)报告日期：2022 年 10 月 10 日聚焦策略露峥嵘，REITs 融资优势独特——招商蛇口 9 月销售和拿地点评报告事件：2022 年 10 月 9 日公司发布 2022 年 9 月销售及近期购得土地使用权情况简报。投资要点九月公司销售表现优异，深圳豪宅畅销贡献大2022 年 9 月公司实现签约销售金额 350.48 亿元，同比+50.23%；销售面积95.2 万平，同比-3.7%；销售均价 36811 元/平，同比+56.2%。公司在 9 月销售面积下降的情况下销售额同比大增，我们认为这得益于公司豪宅项目良好的去化表现。9 月 21 日公司于深圳推出招商玺家园项目，项目均价约 12 万元/平米，开盘当日即售罄，认购金额达 115 亿元。在当前市场下行阶段、需求显著分化的环境下，改善产品顺销优势明显，公司打造豪宅产品的能力突出，我们认为市场趋势匹配公司产品力将有利于公司给出优于行业整体的金九银十成绩单。2022 年 1-9 月，公司累计实现签约销售金额 2016.11 亿元，同比-16.33%。根据克尔瑞销售榜单，公司 1-9 月销售额位列第 6 位，百强房企 1-9 月累计销售操盘金额 46697.9 亿元，同比降幅仍保持在-45.4%的较高水平，公司的销售额表现显著高于百强房企平均水平，销售具有较强的韧性。逆势补充优质土储，助力中长期业绩改善2022 年 1-9 月，公司累计新增建面 565 万平，同比-47.7%，权益拿地金额 665亿元。2022 年 9 月公司共获取 6 个项目，分别位于上海、深圳、苏州、杭州、合肥五地，权益拿地金额 61 亿元，新获取项目均位于一线、强二线高能级城市。公司凭借较强的销售韧性、稳健的现金流，持续在行业低谷期补充优质土储，我们认为这将有利于公司中长期销售、保持稳健发展和市占率提升，此外逆势补充土储将有利于公司未来业绩改善。融资渠道保持通畅，REIT 资产盘活为公司再填活力2022H1 公司三道红线全部维持绿档，加权平均资金成本仅为 4.1%，较年初降低 38bp，公司融资渠道通畅且融资成本持续降低。此外，公司具备 REITs 融资能力。公司于 2021 年 6 月设立蛇口产业园 REIT，募资规模 20.79 亿元，2022年 9 月 27 日公司发布公告拟开展蛇口产园 REIT 扩募申报工作，计划盘活公司旗下招商局光明科技园部分资产。公司旗下资产优质，部分资产满足设立 REIT的条件，对于公司沉淀在资产中的自有资金回收起到重要作用。我们认为，在当前行业未见显著拐点的情形下，常规融资通道保持通畅的公司已经具备竞争优势，而具有盘活沉淀资产能力的地产公司则具有更强的独特优势。公司是市场首批公告拟开展公募 REITs 扩募的公司之一，我们认为公司多元化的募资能力为公司持续健康经营提供多重保障，助力公司穿越行业周期。投资建议买入。我们认为，公司产品力贴合市场需求，逆势增储逻辑清晰，央企信用背书下既享有明显的融资优势又具备设立 REIT 盘活资产的能力，竞争优势显著且独特。我们预计公司 22-24 年归母净利润为 104、114、126 亿元，对应 EPS 为1.35、1.47、1.63 元。考虑到公司综合开发实力强劲，竞争优势明显，估值给予一定溢价，给予公司 2022 年 15 倍 PE 估值，目标价 20.3 元，维持“买入评级”。风险提示：调控政策放松程度和落地执行情况不及预期、疫情反复影响购房情绪。投资评级: 买入(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn基本数据收盘价￥16.97总市值(百万元)131,332.50总股本(百万股)7,739.10股票走势图相关报告1 《2022.4.7 - 招商蛇口点评报告：龙头房企发挥资源整合优势，推进行业结构优化》2022.04.072 《2022.3.22 - 招商蛇口 2021 年报点评：聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力》 2022.03.22招商蛇口(001979)点评报告http://www.stocke.com.cn2/4请务必阅读正文之后的免责条款部分表 1： 招商蛇口 1-9 月销售与拿地数据月份当月签约销售面积（万平方米）当月签约销售面积同比当月签约销售金额（亿元）当月签约销售金额同比拿地数量拿地计容建面（万平方米）权益土地款（亿元）2022-0170.6-27.7%151.5-38.5%349.124.42022-0248.3-36.8%100.6-41.6%17.81.52022-0383.0-40.9%221.3-27.4%221.317.82022-0458.1-55.9%140.9-52.0%559.749.22022-0572.0-46.1%161.2-48.0%773.7149.52022-06155.6-18.4%412.8-6.9%9208.3146.42022-0784.9-2.5%239.017.7%9125.2213.62022-0885.44.4%238.417.1%11.31.72022-0995.2-3.7%350.550.2%618.660.6合计753.0-27.5%2016.1-16.3%43565.0664.7资料来源：公司公告，浙商证券研究所表 2： 可比公司估值代码简称总市值EPS（元）PE（倍）（亿元/港元）2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002.SZ万科 A1,9791.942.122.322.579.158.377.656.90600048.SH保利发展2,1932.292.402.592.848.007.627.076.46600383.SH金地集团5242.082.182.352.515.585.324.944.621109.HK华润置地2,2784.544.675.155.785.705.545.024.480688.HK中国海外发展2,3153.673.673.874.224.674.674.424.06均值6.626.305.825.30001979.SZ招商蛇口13131.341.351.471.6312.6612.6011.5310.41资料来源：Wind，浙商证券研究所注：收盘价截止至 2022 年 10 月 10 日，除滨江集团为浙商证券预测外，其余可比公司 EPS 为 Wind 一致预期财务摘要[Table_Forcast](百万元)20212022E2023E2024E主营收入160643171781179621187557(+/-) (%)23.93%6.93%4.56%4.42%归母净利润10372104251139012620(+/-) (%)-15.35%0.51%9.25%10.79%每股收益(元)1.341.351.471.63P/E12.6612.6011.5310.41资料来源：Wind，浙商证券研究所招商蛇口(0