房地产行业研究报告：黄金周地产销情未见明显改善

1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 黄金周地产销情未見明显改善 根据中指监测数据，2022 年国庆假期期间，20 多个重点城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期同比下降 37.7%，按重点城市同比下跌幅度而言，比上月「金九」有所加大，虽然网签数据具有一定滞后性，实际十月销售数据有待确认，但初步判断「银十」销情一般。在假期前夕推出三项包括下调公积金贷款利率、房贷利率、及同城换房退税优惠，销售的刺激效果暂时较为一般，反映市民对购房仍抱观望态度。 报告内容 黄金周销售数据未见明显改善。根据中指监测数据，2022 年国庆假期期间（10 月 1日-10 月 7 日），20 多个重点城市新建商品住宅成交面积约 67 万平米，较去年国庆假期同比下降 37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。 4 个一线城市平均跌幅超过 40%，尤其是北京，同比下降超过 60%。按重点城市同比下跌幅度而言，比上月「金九」有所加大，百强房企九月单月销售（按操盘口径计算）为 3,509 万平米，同比下跌 35%。然而，考虑到网签数据具有一定滞后性，实际十月销售数据有待确认，但初步判断「银十」销情只属一般。 支持政策力度愈來愈大。国庆假期前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出招，四大部門發出三大针对楼市政策，释放重大利好。推出三大利好政策，包括： 一、下调公积金贷款利率。人民银行宣布自 10 月 1 日起，5 年以下（含）和 5 年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至 2.6%和 3.1%（均下调 15 基点），二套利率政策不变。此次下调为 2015 年以来首次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，希望可释放部分刚需需求。 二、同城换房退税优惠。财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。自2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税； 三、下调房贷利率。人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策对 6-8 月房价同、环比均下跌的城市，当地市政府可自主决定在 2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，有利于支持城市政府因城施策用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。 市民购房仍抱观望态度。在九、十月传统销售旺季下，房企为了加速去化推出打折优惠，通过大幅度折扣、送大礼、送车位、送物业管理费等方式吸引购房者。多个城市为楼市，包括太原、中山、沈阳、桐庐、铜陵、黄冈、长春等，为了去库存，均鼓励发展商推出「团购」活动，变相降价促销。据了解，长三角、大湾区等重点城市平均的降价幅度约 10-15%，部分能级较低的城市在叠加「团购」效应下，降价幅度高达 30%。然而，从初步黄金周的销售数据来看，打折促销的成效没有显注，反映市民购房仍抱观望态度。 风险提示：i) 调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎 Tabl e_Title 2022 年 10 月 11 日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中海宏洋 (81.HK) 中海物业 (2669.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.2003-2204-2205-2206-2207-2208-2209-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势0.500.600.700.800.901.001.101.2003-2204-2205-2206-2207-2208-2209-22物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12 年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 31.95 不適用 未評級 7.6 7.1 6.5 0.92 0.82 0.75 4.9% 5.0% 5.4% 越秀地产 123.HK 9.86 不適用 未評級 6.5 6.3 5.7 0.59 0.55 0.52 6.1% 6.5% 7.1% 中海宏洋 81.HK 2.94 不適用 未評級 1.8 1.9 1.9 0.32 0.27 0.25 12.7% 10.6% 10.6% 中海物业 2669.HK 6.92 11.00 买入 20.6 15.9 12.3 6.75 5.07 3.85 1.5% 1.9% 2.4% 华润万象 1209.HK 30.85 不適用 未評級 36.4 28.4 22.0 4.52 4.05 3.54 1.0% 1.3% 1.6% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 仅供内部参考，请勿外传 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 1：2022 年黄金周销售情况 图 2：百强房企操盘销售金额（截至 2022 年 9 月） 城市 等级 城市 成交 面积 同比 对比 2019 -21 年 万平米 % % 一线 广州 6.02 (21.0) (18.0) 上海 4.14 (47.0) (45.0) 深圳 5.58 (49.0) (12.0) 北京 2.24 (64.0) (47.0) 二线 济南 6.73 46.0 37.0 沈阳 7.15 30.0 16.0 成都 0.97 (9.0) -- 青岛 5.94 (30.0) (42.0) 武汉 5.66 (36.0) (71.0) 宁波 4.07 (48.0) (68.0) 温州 4.37 (57.0) (60.0) 福州 0.90 (69.0) (60.0) 杭州 2.81 (80.0) (52.0) 三线 扬州 0.53 55.0 (84.0) 淮北 1.67 46.0 (73.0) 岳阳 1.14 27.0 (48.0) 南充 0.29 25.0 -- 东莞 1.86 (18.0) (28.0) 柳州 2.96 (28.0) (31.0) 烟台 0.84 (41.0) (70.0) 淄博 1.05 (44.0) (86.0) 总计 66.92 (37.7) (47.6) 资料来源：克而瑞数据、安信国际 图 3：百强房企操盘销售面积（截至 2022 年 9 月） 资料来源：中指院、安信国际 资料来源：克