地产天天见（第39期）:930政策利好后，“十一”楼市表现如何？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 10 月 11 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 38 期）：930 地产政策密集出台释放了怎样的利好？》 《地产天天见（第 37 期）：房企商票发行与逾期情况如何了？》 《地产天天见（第 36 期）：从南昌集中土拍反映出的弱二线城市土地市场情况如何了？》 《地产天天见（第 35 期）：保障房 REITs 大涨后能否持续成为发展焦点？》 《地产天天见（第 34 期）：我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？》 《地产天天见（第 33 期）：我国房地产税的由来？沪渝试点效果如何？》 《地产天天见（第 32 期）：由人口迁移带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 31 期）：由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 30 期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 39 期） 930 政策利好后，“十一”楼市表现如何？ 【每日一问】 “十一期间”整体新房成交降幅仍然较大，二手房市场出现回暖，不同城市、不同项目分化明显。在 9 月底中央多项利好政策推动下，市场信心有所修复，叠加国庆期间房企加大营销力度，部分城市客户来访量回升，但购房转化率和备案数据表现仍然一般。 新房成交降幅仍然较大。“国庆黄金周期间”（10.1-10.7）我们跟踪的 35 大中城市新房成交面积 86 万平，环比下降 86.6%，同比下降 42.0%，同比增速较节前一周（9.24-9.30）下降了 63.2 个百分点。不过由于国庆期间网签备案数据存在滞后性，代表城市市场成交面积或存在一定偏差，房企认购数据或更具观察意义。根据亿翰智库数据，56 家代表房企中 80%的房企认购量同比下降 30-50%，其余 20%的房企同比增长或仅有个位数的下滑，表现相对较好的 20%均为央国企。我们认为不管从销售备案数据还是企业反馈，新房市场难言出现回暖，一方面，购房者信心仍未修复，持续受到交付风险、经济下行、收入与就业预期较差的影响；另一方面，本轮销售景气度下行过程中，尽管房企通过直接降价、特价房、首付分期、购房送车位送家电、无理由退房等诸多方式促销，但“以价换量”效果始终不佳，市场信心难以通过折扣来解决，现在购房者最关心的仍是交付问题，准现房销售是相对更为有效的手段。从结构数据来看，一、二、三线城市新房成交面积同比增速分别为 -60.8%、-24.4%、-37.2%，同比增速较节前一周分别下降 78.4、43.4、62.9 个百分点。一线城市整体表现欠佳与中低端、非核心区域的楼盘销售欠佳、网签备案数据延迟等因素有关；二线城市南京、成都等表现相对较好，带动二线城市同比降幅相对最小；三线城市同比降幅也相对较小，主要与国庆期间开发商及当地政府发布优惠促销活动、返乡臵业需求有关。 从具体城市来看，“十一期间”超 7 成城市新房成交同比仍有不同幅度的下跌，不同城市、不同项目分化明显。1）四个一线城市成交整体表现欠佳，均出现了核心区域一二手倒挂、优质项目热销，远郊项目去化压力大的情况。北京新房成交大幅回落（-86%）主要是受备案延迟影响，同时区域与楼盘热度分化显著，据克而瑞调研统计，国庆期间北京主力在售新房项目认购套数 1495 套，约 17 万平，同比上涨 115%，热销项目集中在顺义、昌平、朝阳。上海新房成交面积同比下降 62%，主要是由于国庆期间推盘量相对较少。广深整体成交尚在底部，新房成交面积同比跌幅分别达 21%、49%。根据中指院调研，深圳市场分化明显，部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好，但整体楼盘成交去化一般；广州天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过 80%，其余新开盘及加推项目去化一般。2）二线城市分化显著，南京、成都新房市场开始修复，其中南京加大了优惠力度，国庆商品住宅累计认购约 2000 套，认购量环比明显增长；成都得益于疫情的控制，需求迎来补偿性释放，叠加热门板块促销力度较大，新房成交面积同比增长 90%。武汉国庆认购实现同比正增长，虽然备案的新房销售面积同比下降 43%（备案数据存在滞后性），但中指院显示的认购套数达 343 套，同比微增 3%，由热销项目价格优惠所带动。杭州新房市场降幅与 9 月相比基本平稳，未见明显转好，成交面积同比仍有 15%的下降，杭州国庆主城区推盘较少，项目多集中国庆后开盘。苏州受限购政策反复的影响，购房者仍持观望态度，新房成交面积同比增速由 9 月的 31%降至十一的-15%。其余福州、郑州、西安、昆明等弱二线城市成交进一步回落，市场暂无明显起色。 相比之下，二手房市场出现回暖。“国庆黄金周期间”（10.1-10.7）我们跟踪的 8 大中城市二手房成交面积 4.1 万平，环比下降 95.5%，同比增长 42.3%，同比增速较节前一周上升了 35.2 个百分点。一、二、三线城市同比增速分别为 62.1%、620.4%、26.7%，同比增速较节前一周分别上升 54.2、582.0、38.4 个百分点。根据贝壳研究院数据，“十一”期间 50 城二手房日均成交套数同比增长约 54%，较 2020 年同期增长约 3%。50 城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。我们认为二手房市场出现回暖的原因有三：1）当前对购房者信心影响最大的仍是“保交付”问题，二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的，新房仍可能存在交付风险。2）政策面上二手房放松的程度远大于新房，主要涉及：限售年限的缩短或取消；二手房增值税免征年限的减少；930 财政部推出“1 年内换房退个税”政策；二手房限购方面的放松力度也较大，如杭州、南京等地对二手房的购买门槛和限购套数都有不同程度的放松；“带押过户”简化二手房的交易程序等。3）过去两年新房交付量较大，增加了市场上的次新房供应，次新房兼具品质新和安全性的两大优势，为市场提供了比较好