营收下降业绩亏损；25年重回核心城市土地市场

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2026 年 4 月 8 日 600383.SH 增持 原评级：买入 市场价格:人民币 2.59 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 (17.3) (17.0) (15.4) (44.5) 相对上证综指 (13.7) (11.1) (13.1) (60.6) 发行股数 (百万) 4,514.58 流通股 (百万) 4,514.58 总市值 (人民币 百万) 11,692.77 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 343.29 主要股东持股比例（%） 富德生命人寿保险股份有限公司-万能H 21.69 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2026 年 4 月 3 日收市价为标准 相关研究报告 《金地集团：营收下降业绩亏损，经营性现金流改善；债务压力减轻、轻装上阵重回土拍市场》20250326 《金地集团：营收业绩齐下滑，短期现金流承压》20240423 《金地集团：业绩短期承压，地产业务盈利能力有所改善》20230428 《金地集团：增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间》20220506 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 金地集团 营收下降业绩亏损；25 年重回核心城市土地市场 摘要：金地集团公布 2025 年年报。公司 2025 年实现营业总收入 358.6 亿元，同比下降 52.4%；归母净利润-132.8 亿元，亏损扩大（2024 年亏损 61.2 亿元）。公司 2025 年无分红计划。  公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为开发和物管业务毛利率下降 +财务费用增长+减值增加。2025 年公司营业总收入358.6 亿元，同比下降 52.4%，受制于前期销售下滑，公司结算规模同比减少，房地产业务结转收入 238.9 亿元，同比下降 60.2%；归母净利润为-132.8亿元，亏损扩大（2024 年亏损 61.2 亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平大幅下降，公司房地产开发毛利率7.9%，同比下降6.2 个百分点；以及物业管理业务毛利率 8.2%，同比下降 1.9 个百分点。2）三费率同比提升 6.4 个百分点至 15.9%，其中财务费用 22.7 亿元，同比增长 10.3%，主要是因为利息收入减少；3）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，公司资产与信用减值损失合计 91 亿元，同比增加 28 亿元，资产减值损失占存货的比重为 5.2%，同比提升 0.5个百分点；4）投资收益-26.4 亿元，虽然亏损同比减少 1.0 亿元，但亏损仍然较大。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2025 年末公司预收账款 151 亿元，同比下降 55.7%，预收账款/营业收入为 0.42X，同比下降 0.03X。  公司盈利能力显著承压。2025 年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为 13.1%、-43.4%、-37.1%，同比分别下降 1.9、33.0、29.0 个百分点。受亏损影响，公司 ROE 同比下降了 180.9 个百分点至-29.1%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降 6.2 个百分点至 7.9%，物业管理业务毛利率 8.2%，同比下降 1.9 个百分点；不过，物业出租及其他业务毛利率为 58.1%，同比提升 3.8 个百分点。三项费用率同比提升了 6.4 个百分点至 15.9%。公司少数股东亏损 22.4 亿元，亏损同比增加 5.4 亿元，少数股东损益占净利润的比重为14.4%，同比下降 7.4 个百分点。  公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至 2025 年末，公司有息负债 672 亿元，同比下降 9.0%。有息负债中银行借款占比 98.6%，融资成本降至 3.92%，较 2024 年下降 13BP。公司短期负债占全部有息负债比重为 46%，同比提升 2 个百分点。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为 61.8%，同比提升 1.6 个百分点，净负债率为 65.4%，同比提升 16.0 个百分点，现金短债比 0.4X，同比下降 0.3X，为“黄档房企”。  公司在手现金明显减少，经营性现金流大幅减少。截至 2025 年末，公司货币资金 127 亿元，同比下降 44.2%。2025 年经营性现金净流入 0.2 亿元，同比下降 99.9%，主要是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降 52.6%至 199 亿元；同时，筹资性现金净流出 95 亿元（2024 年净流出 236 亿元），主要是因为偿还借款减少。  2025 年公司销售规模收缩，销售排名持续下滑。2025 年公司实现合同销售金额 300 亿元，销售面积 227 万平，同比分别下降 56.2%和 51.9%；销售均价约 13236 元/平，同比下降 8.9%。全口径销售金额排名第 23，较 2024 年下降了 9 个名次。2026 年 1-3 月实现签约销售金额33 亿元，销售面积 22 万平，同比分别下降 59.5%和 57.1%，销售降幅进一步扩大，销售排名第 34 位，销售均价 14932 元/平，同比下降 5.6%。  不过，公司在 2025 年重回核心城市土地市场，在杭州、上海、武汉均有新增。2025 年公司在杭州、上海、武汉3 个城市拿地 5 宗，成交总价14.5 亿元，同比增长 309.1%，拿地建面 11.2 万平，同比增长 108.2%，楼面均价 12882 元/平，同比增长 96.5%，拿地强度（拿地金额/销售金额）5%，同比提升4 个百分点，虽然公司拿地量与拿地强度均提升，但拿地权益比例仍然较低，平均仅为20%，同比下降 11 个百分点，权益拿地金额仅 2.8 亿元。2026 年 1-2 月公司在大连拿地 1 宗，拿地金额7.4 亿元，拿地建面9.9 万平，楼面均价 7454 元/平，拿地强度提升至 40%。截至2025 年年末，公司总土地储备约 2472 万平，同比下降 15.2%，权益土地储备约 1059 万平，土地储备权益比例为43%，同比基本持平，一、二线城市占比约 79%。 投资建议与盈利预测：  公司目前仍处于解决过去负债、修复经营的过程中。2025 年在杭州、上海等核心城市拿地在某种程度上说明了公司仍有积极面对行业变化的决心，短期公司整体处于筑底阶段，若经营情况改善，后续有望轻装上阵。考虑到 2024、2025 年公司连续出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调 2026-2027 年盈利预测。我们预计公司 2026-2028 年营业收入分别为255 / 176 / 148 亿元，同比增速分别为-29%