房地产行业动态点评：再启换购房退税，期待激活改善需求

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 再启换购房退税，期待激活改善需求 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 15.83 买入 万科 A 000002 CH 22.20 买入 滨江集团 002244 CH 12.08 买入 建发股份 600153 CH 16.26 买入 招商蛇口 001979 CH 17.64 买入 华润置地 1109 HK 44.29 买入 中国海外发展 688 HK 28.00 买入 龙湖集团 960 HK 40.02 买入 旭辉控股集团 884 HK 3.15 买入 碧桂园 2007 HK 3.67 买入 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 碧桂园服务 6098 HK 30.65 买入 旭辉永升服务 1995 HK 10.75 买入 招商积余 001914 CH 21.45 买入 新大正 002968 CH 32.00 买入 华联控股 000036 CH 4.76 增持 鲁商发展 600223 CH 12.27 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 10 月 10 日│中国内地 动态点评 时隔 12 年再启换购住房退税政策，积极支持改善需求 9 月 30 日，财政部、国家税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，主要内容为：对未来 15 个月内出售自有住房后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠，时隔 12 年重启该政策。退税的基本原则为：新购住房金额占现住房转让金额的比例越高，则已缴个税退还比例越高，直至全部退还。过去只有“满五唯一”的人群才能享受个税减免优惠，而本次政策的最直接受益者是通过“以房换房”达到改善型需求的购房群体，体现了监管部门对改善住房需求释放的进一步支持。 政策覆盖高能级城市，凸显稳需求迫切性 我们认为此次政策特点在于：1、覆盖高能级城市。此次退税政策覆盖所有城市，尤其是以二手房成交占比较高的一线城市也在覆盖范围内。同时，在对出售自有住房的个人所得进行核定征税和核实征税的原则下，二手房交易单价高且交易占比较高的城市的改善型需求群体将直接受益；2、时隔多年再启个税优惠。“换购住房退税”曾于 1999 年首次提出，并于 2010 年取消，此次时隔 12 年重提该政策，其背后代表的“稳楼市”信号意义值得重视。3、明确有效期和区域性，体现加快本地改善性需求积极入市的迫切性。 二手房政策持续宽松，有望激活重点城市一二手房市场 今年以来二手房交易宽松政策有所增多，其中我们认为影响更直接的是“带押过户”、“二手房指导价宽松”。在带押过户模式下，卖家无需提前还贷解除抵押，降低了交易环节产生的摩擦成本。二手房指导价放松等于变相提高了二手房的购房杠杆，降低了二手房的交易门槛，对提升二手房交易量有不可或缺的作用。随着不同城市房地产市场发展，二手房交易已经成为了不可或缺的组成部分，我们认为随着“带押过户”、“二手房指导价宽松”、“换购住房退税”等政策多管齐下，有望带来重点城市的一二手房交易活跃度提升，从而带来预期的改善，同时，可以期待重点城市市场改善所带来的辐射效应。 9 月政策集中出炉，关注销售改善进展 9 月份以来政策集中出炉，包括央行下调房贷利率下行空间、居民换购住房个税退税优惠、首套公积金贷款利率下调等，体现了监管部门对于稳市场预期、稳地产需求的迫切性，后续可以关注市场改善进展。建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头部民企。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 (23)(11)11224Oct-21Feb-22Jun-22Sep-22(%)房地产开发房地产服务沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 时隔 12 年再启换购住房退税政策，积极支持改善需求 9 月 30 日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，该政策主要内容为：自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。退税的基本原则为：新购住房金额占现住房转让金额的比例越高，则已缴个税退还的比例越高，直至全部退还。 根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》和《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，出售住房所得时征收的个人所得税主要分两种： 1）核定征税：针对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的情况，税务机关可按住房转让收入（即卖房款）的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由各地方税局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入 1%-3%的幅度内确定。 2）核实征税：针对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，且不满足“满五唯一”条件的情况，纳税人以其转让收入额（即卖房款）减除财产原值（即购入时的房款）、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳 20%个人所得税。在该情景模式下，应缴个人所得税的金额更多地取决于纳税人卖房款与购入时的房款的差额，差额越大，应缴个人所得税越高。 过去只有“满五唯一”的人群才能享受个税减免优惠，而本次政策的最直接受益者是通过“以房换房”达到改善型需求的购房群体，体现了监管部门对改善住房需求释放的进一步支持。 图表1： 《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》细节 对象 适用条件 退税金额 出售住房所得缴纳个税的纳税人 1）出售自有住房并在现住房出售后 1