房地产行业第14周周报：新房、二手房成交同比增速由负转正；杭州发布公积金新政

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 4 月 7 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 14 周周报（2026 年 3月 28 日-2026 年 4 月 3 日） 新房、二手房成交同比增速由负转正；杭州发布公积金新政 新房成交面积环比增幅收窄，同比由负转正；二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正。新房库存面积与去化周期均环比下降，同比提升。 核心观点  新房成交面积环比增幅收窄，同比由负转正。第 14 周 47 城新房成交面积 443.1 万平，环比上升 17.6%，同比上升 35.3%，同比增速较上周提升 55.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 103.7%、3.8%、2.1%，同比增速分别为 75.1%、28.7%、22.5%，同比增速较上周提升 91.9、43.5、48.9 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比由负转正。第 14 周 23 城二手房成交面积 283.5 万平，环比下降 4.4%，同比上升 24.0%，同比增速较上周提升 25.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-1.7%、-4.4%、-10.3%，同比增速分别为 20.9%、25.1%、29.2%，其中一、三四线城市同比涨幅分别扩大 14.0、25.6 个百分点，二线城市同比由负转正，同比增速提升了 33.9 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比下降，同比提升。截至第 14 周末，13 城新房库存面积 7865.1万平，环比增速为-1.6%，同比增速为 1.4%；去化周期为 22.3 个月，环比下降 4.1 个月，同比上升 3.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.2、20.0、62.6 个月，环比分别下降 3.7、4.3、0.5 个月，一线城市同比下降为 0.1 个月，二、三四线城市同比分别上升 5.8、5.7 个月。  土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌;溢价率环比上涨，同比下降。第 13 周百城全类型成交土地规划建面为 1101.1 万平，环比下降 33.2%，同比下降 39.9%；成交土地总价为 239.7亿元，环比上升 13.4%，同比下降 69.8%；楼面均价为 2177 元/平，环比上升 69.8%，同比下降 49.7%；土地溢价率为 2.5%，环比上升 1.7 个百分点，同比下降 0.7 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。第 14 周房地产行业国内债券总发行量为 32.6 亿元，环比下降 81.7%，同比下降 19.7%（前值：338.7%）。总偿还量为 145.4 亿元，环比下降 29.6%，同比上升 74.6%（前值：-1.2%）；净融资额为-112.8 亿元。  板块相对收益有所下降。第 14 周房地产行业绝对收益为-5.4%，较上周下降 4.0pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-4.0%，较上周下降 4.0pct。房地产板块 PE 为 29.21X，较上周下降 0.80X。 政策  3 月 30 日，杭州发布优化住房公积金使用政策的通知，从贷款额度、提取范围、互助机制等多维度升级，既降低了刚需和改善家庭的购房门槛，又盘活了闲置公积金，缓解日常住房消费压力。政策自 4 月 1 日起实行。1）贷款额度提升：家庭公积金贷款最高额度从 130万元提升至 180 万元，职工个人可贷额度上限从 65 万元提升至 90 万元。同时，针对重点群体，政策还给予额外额度的上浮支持。其中，新市民、青年人家庭贷款额度可上浮 20%；多子女、高层次人才家庭上浮比例从 20%提高至 50%；购买绿色低碳建筑或“以旧换新”住房的家庭，可上浮 20%。也就是说，以家庭为单位的购房者可贷额度最高可达 306 万元，显著降低了商贷比例与利息支出，大幅降低购房成本。2）提取范围扩大：新政首次将物业费纳入公积金提取范围，从“只支持购房”延伸至“支持居住”，提升了政策的普惠性。此外，缴存职工购买自住住房时，本人及配偶还可一次性提取公积金用于支付契税，提取金额不超过实际缴纳总额。3）新政还进一步扩大家庭代际互助范围，当缴存职工购房、还贷等提取公积金余额不足时，其配偶、双方父母、子女及其配偶均可提取各自公积金，合计提取金额不超过规定限额。 投资建议  我们认为，从 2026 年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注 4 月的政治局会议相关表述以及 5 月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在 2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此 2027年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年 4 季度市场对 27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地