房地产行业研究周报：政策利好集中释放 销售边际有改善

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 政策利好集中释放 销售边际有改善 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈： 销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力 政策面：三项利好政策出台 呵护房地产市场方向明确  政策一：9 月 29 日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策对于符合条件的城市政府，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利率下限。具体要求为：对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，共 23 座城市符合降利率要求，其中二线城市 8 个，三四线城市 15 个，占 70 城比例 32.8%。该政策将有利于降低各地置业成本，释放合理需求，根据新京报报道已有济宁、清远等城市跟进。  政策二：9 月 30 日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，表示自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。尽管从全国的个税政策来看，本政策实际释放的交易成本节约近似总价 1%左右，但政策导向性强，指引着未来行业政策的持续宽松方向；  政策三：9 月 30 日，中国人民银行决定，自 2022 年 10 月 1 日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。本政策同样将进一步降低购房者置业成本，当前已有北京、杭州、南京、郑州、宁波、东莞、海南省等多地跟进。  从政策面观察，本次放松亮点有二：其一，多部门联合放松房地产调控政策，明确未来持续宽松的政策方向，对商品房市场呵护的政策决心进一步明确；其二，政策以核心城市为锚，为其他城市提供了宽松的政策空间，广泛的三四线城市政策空间也将在本次政策放松的背景下打开。 基本面：房企销售数据 9 月修复 市场热度有所改善但仍在筑底期  房企端：9 月房企销售排行榜公布，TOP50 房企销售累计同比跌幅有所收窄，市场有边际转暖。TOP50 房企截止至 9 月权益销售额累计同比增速-47%，较上月跌幅收窄 1.4pct，9 月单月同比增速-32.7%，较上月收窄1.7pct。环比增速为 1.9%，商品房市场热度有所回暖。  高频数据：从高频数据观察，截止至国庆前，商品房市场边际改善迹象明显。截止至 10 月 1 日，30 城周度销售面积连续两周实现高数值同比正增长，两周单周同比增速分别为 42%、21%，从高频数据观察当前市场热度边际有所改善。  十一黄金周销售：市场销售热度不佳。根据克而瑞监控数据，主要 40 座城市十一当周销售周度同比增速为-26%，较前一周减少 49pct；上海、成都、大连、济南等 17 座城市周度同比增速为正；由于十一期间网签会存在一定滞后，预计后续真实销售数据会有所改善。 市场面：港股市场迎来普涨 地产板块略弱于大市  从市场层面观察，国庆假期期间港股市场已开盘，地产指数小幅落后于恒生指数涨跌幅，最新一周恒生地产类指数周度涨幅 2.1%，落后恒生指数0.4pct。其中国瑞健康、COSMOPOL INT'L，雅居乐集团、招商局置地、中国金茂位列涨跌幅 TOP5。 本次政策放松，尽管从实质影响来看力度相对有限，但我们更应关注政策的导向性，即基本面不复苏，政策将持续宽松。当前政策放松节奏相对保守也是“房住不炒”之下的正确方向。但可以明确的是，政策的目标是引导商品房市场走出低谷，因此尽管当前市场复苏的迹象尚不明显，但政策宽松的预期持续存在，基本面复苏是必然的导向。 数据追踪（9 月 26 日-10 月 2 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为+21pct、-30pct，一线城市+5pct，-24pct，二线城市+42pct，-27pct，三线城市-3pct，-40pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-21pct，累计同比-14pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-12pct，成交建筑面积累计同比-18pct，成交金额累计同比-38pct，土地成交溢价率为 1.45%。  城市行情环比：北京（+3pct），上海（+12pct），广州（+12pct），深圳 评级 增持 2022 年 10 月 9 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 12.43 市场平均市盈率 11.19 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：二线城市销售弱致高频数据低迷 扰动不改复苏趋势》2022-09-26 2、《房地产行业研究周报：8 月销售跌幅收窄 投资承压竣工修复》2022-09-19 3、《房地产行业研究周报：销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力》2022- 09-13 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%房地产(申万)沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 16 证券研究报告 （+116pct），南京（+71pct），杭州（+135pct），武汉（-37pct） 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 16 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：政策利好集中释放 销售边际有改善 ....................................................................................................................... 4 1.1 政策面：三项利好政策出台 呵护房地产市场方向明确 .................................................................................................. 4 1.2 基本面：房企销售数据 9 月修复 市场热度有所改善但仍在筑底期................................................................................. 5 1.3 市场面：港股市场迎来普涨 地产板块略弱于大市 ...........................