房地产行业第39-40周周报：“金九”弱复苏，“十一”期间新房成交降幅较大，政策效果仍需观察

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 10 月 10 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 39-40 周周报（9 月 24 日-10 月 7 日） “金九”弱复苏，“十一”期间新房成交降幅较大，政策效果仍需观察 国庆期间新房成交降幅仍然较大，二手房市场出现回暖。我们认为当前销售处于筑底回升阶段。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。 核心观点  国庆成交表现：新房成交降幅仍然较大，二手房市场出现回暖。“国庆黄金周期间”（10.1-10.7）35 大中城市新房成交面积 86 万平，环比-86.6%，同比-42.0%，同比增速较节前一周（9.24-9.30）下降了 63.2pct。一、二、三线城市同比增速分别为 -60.8%、-24.4%、-37.2%，同比增速较节前一周分别下降 78.4、43.4、62.9pct。一线城市整体表现欠佳与中低端楼盘销售欠佳、网签备案数据延迟等因素有关；二线城市南京、成都等表现相对较好，带动二线城市同比降幅相对最小；三线城市同比降幅也相对较小，主要与国庆期间开发商及当地政府发布优惠促销活动有关。“国庆期间”8 大中城市二手房成交面积 4.1 万平，环比-95.5%，同比+42.3%，同比增速较节前一周上升了 35.2pct。一、二、三线城市同比增速分别为 62.1%、620.4%、26.7%，同比增速较节前一周分别上升 54.2、582.0、38.4pct。  第 39-40 周新房、二手房成交同环比均呈现正增长态势，其中二线城市改善显著。第 39-40 周 43 城新房成交面积 784.6 万平，环比上升 9.3%，同比上升 8.1%；一、二、三线城市环比增速分别为-17.2%、21.2%、-9.8%，同比增速分别为-6.1%、18.8%、-13.8%。15 城二手房成交面积 156.3 万平，环比下降 33.8%，同比上升31.7%；一、二、三线城市环比增速分别为-28.2%、-32.5%、-43.0%，同比增速分别为16.2%、73.6%、29.2%。  新房库存面积与去化周期环比下降。第 39-40 周 14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降 1.0%，同比上升 4.0%，去化周期为 13.4 个月，环比下降 0.7 月，同比上升 1.7个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为 2.1%、-2.6%、-8.6%；去化周期分别为 10.5、12.9、13.4 个月，环比变动 0.2、-1.0、-3.1 个月。  土地市场同环比量价齐升，溢价率同环比下降。第 38-39 周百城土地成交建面 8181万平，环比+55.9%，同比+57.5%；成交土地总价 2779 亿元，环比+161.9%，同比+24.8%；楼面均价 3398 元/平，环比+67.9%，同比+7.2%；溢价率 2.34%，环比-47.7%，同比-76.6%。  第 39 周房企国内债券发行规模环比虽下降，同比显著上升。第 39 周房地产行业国内债券总发行量为 111.5 亿元，同比+378.6%，环比-33.6%；净融资额为-39.4 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 111.5 亿元，同比+563.8%，环比-18.0%；净融资额为4.3 亿元。民企国内未发行债券；净融资额为-43.7 亿元。  第 39 周板块收益较上周有所下降。第 39 周房地产行业绝对收益为-2.5%，较上周下降 0.1 个百分点；相对沪深 300 收益为 1.2%，较上周下降 0.7 个百分点。房地产板块PE 为 12.43X，较上周下降 0.34X。  第 39 周北上资金对对食品饮料、医药生物和国防军工加仓金额较大，分别为61.02、38.58 和 10.86 亿元。对房地产的持股占比下降 0.02%（上周上升 0.05%），净买入-7.83 亿元（上周净买入 6.48 亿元）。 投资建议  我们认为当前销售处于筑底回升阶段，9 月百强房企权益销售金额同比仍有 30.3%的下降，降幅小幅收窄 2.6 个百分点，“金九”呈现弱复苏。当前市场预期的修复需要多重有利因素叠加带动，在此背景下，“930 中央楼市新政”密集出台，释放信贷与交易税的重磅利好。地方层面，已有多个城市落实跟进相关政策，已有杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌等多个城市公告下调公积金贷款利率；济宁首套房贷利率下限已降至 3.95%。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。  我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 10 月 10 日 房地产行业第 39-40 周周报（9 月 24 日-10 月 7 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪.............................................