房地产行业深度报告：共识、分歧、疑虑——如何看待当前地产板块的配置逻辑？

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|深度报告 2022 年 9 月 8 日 行业投资评级 房地产行业深度报告 强于大市 共识、分歧、疑虑 ——如何看待当前地产板块的配置逻辑？ 行业基本情况  市场对于地产板块的共识、分歧和疑虑在哪里？ 近期地产板块呈现震荡走势，这反映了市场对于地产板块仍然存在分歧和疑虑。首先，市场对于房地产行业确立政策底基本形成普遍共识，尤其是 8 月份 LPR 的下调，进一步释放了稳楼市政策更为积极的信号。但市场对于房地产板块仍然存在较大的分歧和疑虑。1）分歧体现为政策宽松能否传导到销售。本轮政策宽松开始于去年下半年的纠偏，至今已经接近一年的时间，但商品房销售并未出现企稳迹象。尤其商品房销售在 5、6 月连续反弹后，7 月份降幅再次扩大，进一步加大了投资者对于地产销售后续走势的分歧。2）疑虑体现为房企信用风险是否见底。自去年下半年以来，房企信用风险大致经历了酝酿、显露、蔓延、集中爆发等阶段。市场目前对于房企信用风险是否充分暴露仍然抱有疑虑。  当前时点是配置地产板块的好时机吗？ 厘清共识、分歧与疑虑，当前时点是优质地产股的布局良机，逻辑有三：政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。总体来看，市场对于地产板块过于悲观，对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在认知差。首先，LPR 下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。其次，市场对于房地产销售后续走势分歧较大，而我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。最后，市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但我们认为房企信用风险爆发高峰期或已过去，政策从保项目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企逐步开启信用修复之路。  投资建议：地产板块的配置思路如何？ 地产板块配置重点关注两条思路：行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10 月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的 β 行情，利好保利发展、新城控股等龙头房企；2）滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。  风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 收盘点位 3978.68 52 周最高 4620.02 52 周最低 3402.86 行业相对指数表现（相对值，%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -30-20-10010202021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/09沪深300房地产（长江） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1.市场对于地产板块的共识、分歧和疑虑在哪里？ ................................................................................................ 4 1.1 共识：房地产政策底已经确立 ............................................................................................................................. 4 1.2 分歧：政策宽松能否有效传导到销售企稳？ ..................................................................................................... 6 1.3 疑虑：房企信用风险（尤其是民营房企）是否见底，未来如何发展？ ......................................................... 7 2.当前时点是配置地产板块的好时机吗？ ............................................................................................................... 9 2.1 凝聚共识：政策底确立，LPR 释放更为积极的信号 .......................................................................................... 9 2.2 如何看待分歧：销售处于磨底阶段，复苏方向明确，但过程或是缓慢且充满波动的 ................................ 11 2.3 如何解读疑虑：房企信用风险高峰期或已过去，优质民营房企开启信用修复之路 .................................... 13 3.投资建议：地产板块的配置思路如何？ ............................................................................................................. 16 3.1 行业见底复苏思路，重点推荐保利发展、新城控股 ....................................................................................... 16 3.2 区域格局优化思路，重点推荐滨江集团、华发股份 ....................................................................................... 16 4.附录：重点公司 2022 年中报点评 ...................................................................................................................... 17 4.1 保利发展：业绩平稳增长，财务高度健康，聚焦核心城市 ........................................................................... 17 4.2 新城控股：商业地产稳