公司深度报告：背靠国资优势明显，打造科创中心载体

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 23 张江高科（600895.SH） 2022 年 09 月 06 日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/9/5 当前股价(元) 11.63 一年最高最低(元) 18.28/10.45 总市值(亿元) 180.11 流通市值(亿元) 180.11 总股本(亿股) 15.49 流通股本(亿股) 15.49 近 3 个月换手率(%) 30.68 股价走势图 数据来源：聚源 背靠国资优势明显，打造科创中心载体 ——公司深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  背靠国资优势明显，打造科创中心核心载体，维持“买入”评级 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。受上海疫情及投资净收益下滑影响，我们将公司 2022-2023 年预测归母净利润由 14.45 和 15.42 亿元调整至 5.23和 11.67 亿元，并新增 2024 年公司预测归母净利润为 12.14 亿元，对应 2022-2024年 EPS 为 0.34、0.75、0.78 元，当前股价对应 PE 为 34.5、15.5、14.9 倍，鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。  践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021 年房地产业务收入 20.79 亿元，占公司总营收的 99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的 57.4%、41.7%；其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有直投、参股基金和管理基金投资，近 5 年投资收益占总营业利润比重超 70%，但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。  产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发 （1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优惠：1999 年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021 年仅3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。  风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 779 2,097 2,310 2,532 2,763 YOY(%) -47.2 169.1 10.2 9.6 9.1 归母净利润(百万元) 1,822 741 523 1,167 1,214 YOY(%) 212.6 -59.4 -29.4 123.1 4.0 毛利率(%) 55.1 69.3 62.2 62.8 63.0 净利率(%) 233.8 35.3 22.6 46.1 43.9 ROE(%) 11.9 4.5 3.2 6.9 6.8 EPS(摊薄/元) 1.18 0.48 0.34 0.75 0.78 P/E(倍) 9.9 24.3 34.5 15.5 14.9 P/B(倍) 1.7 1.7 1.6 1.5 1.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -48%-36%-24%-12%0%12%2021-092022-012022-05张江高科沪深300开源证券 证券研究报告 公司深度报告 公司研究 公司深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 23 目 录 1、 国资背景，浦东科创中心建设区核心载体............................................................................................................................. 4 2、 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力公司转型升级 ............................................................................... 5 2.1、 科技地产护航，开发与出租并举，稳健经营规模放缓 .............................................................................................. 6 2.1.1、 地产开发：战略转型小而精定位，在建面积大幅提升 ................................................................................... 7 2.1.2、 地产租赁：加大园区保有量，租金规模保持稳健 ........................................................................................... 8 2.2、 产业投资：享受园区高新企业发展红利，投资收益波动较大 .................................................................................. 9 2.3、 创新服务：园区客户价值的二次开发 ........................................................................................................................ 11 3、 产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发 ....................................................................................................... 13 3.1、 产业链集聚优势，头部效应明显 ............................................................................................................................... 13 3.2、 政府支持力度较大，充分享受政策红利 ..................................................