房地产开发行业2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势

请 仔 细 阅 读 本 报 告 末 页 声 明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 09 月 04 日 房地产开发 2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势 政策宽松环境延续扩散趋势，本周新房成交同比跌幅收窄。从政策面看，本周杭州富阳区限购放松，放宽购买二套住房限制；山东省、浙江绍兴等地出台保交楼或预售资金监管政策。得益于限购政策的放松与落实，本周杭州、宁波同比有较大幅度改善，带动全国样本城市新房成交同环比回暖，本周成交面积的量能已与 4 月、7 月阶段高点持平。考虑到传统金九银十推盘力度的增加、叠加去年下半年基数下行，预计新房销售同比降幅会持续收窄。 继续看好下半年政策放松空间。7 月以来中央地方的政策重心由提振需求转向保交楼；同时中债担保发债也在推进中。政策整体放松趋势与我们前期预测相符合。在目前地产需求弱复苏、信心尚显不足的环境下，我们继续看好下半年政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 已披露中报的公司中，业绩同比负增长的占 70.6%。截至 9.4，申万房地产行业 220家房企中已有 204家披露了中期业绩。从归母净利润同比变化看，上半年实现正增长的仅 60 家（29.4%），负增长的有 144 家（70.6%）。从归母净利润规模看，上半年实现正收益的有 142 家（69.6%），亏损的有 62 家（30.4%）；结构比较分化，归母净利润超 100 亿的仅 6 家，20-100 亿有 13家，0-20亿的达 123家（60.3%）。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为 1.7%，领先大盘 3.70 个百分点，在 29个中信行业板块排名中位列第 2名。本周上涨个股共 88支，较上周增长 48 支，下跌股数为 46 支。（若无说明，报告本周指 8.29-9.4）。 新房成交情况： 本周 30 个城市新房成交面积为 330.6 万平方米，环比提升17.4%， 同比下降 13.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 73.4 万方，环比-4.6%，同比-16.6%；样本二线城市为 188.7 万方，环比 27.7%，同比-11.3% ；样本三线城市为 68.5 万方，环比 20.5%，同比-14.1%。从今年累计 35 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 10356.5 万方，同比下降-34.9%；一线城市为 2134.4 万方，同比-28.5%；二线城市为 5983.1 万方，同比-32.2%；三线城市为 2239.0 万方，同比-45.3%。 二手房成交情况： 本周我们跟踪的 11个重点城市二手房成交面积合计 113.8万方，环比下降 6.6%，同比增长 21.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 33.2 万方，环比 0.2%；样本二线城市为 65.7万方，环比-8.4%；样本三线城市为 14.9 万方，环比-11.8%。年初至今累计二手房成交面积为3848.2 万方，同比变动为-19.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 1014.3 万方，同比-36.4%；样本二线城市为 2350.9 万方，同比-7.8%；样本三线城市为 483.1 万方，同比-7.8%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据 wind统计数据，本周（8.29-9.4）共发行房企信用债 7 只，环比减少 6 只；发行规模共计 64.45 亿元，环比减少 43.5 亿元，总偿还量 176.9 亿元，环比增加23.9 亿元，净融资额为-112.43 亿元，环比减少 67.4 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（74.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（55.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5年（71.4%）的债券为主。 投资建议：本轮周期与 2008.2014 年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科 A、金地集团、建发股份；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行 业走势 作 者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相 关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：8 月操盘销售金额同环比改善，同比-32.9%，环比-0.8%》2022-09-02 2、《房地产开发：2022W34：国务院会议提“一城一策”，上半年多数房企业绩负增长》2022-08-28 3、《房地产开发：2022W33：中央首提专项借款保交楼，上海外围限购、落户放松》2022-08-21 仅供内部参考，请勿外传 2022 年 09 月 04 日 P.2 请 仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 新房成交同比跌幅收窄，上半年多数房企业绩负增长 .............................................................................................3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................6 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ..............................................................................................................................8 3.1 新房成交（商品住宅口径） .........................................................................................................................8 3.2 二手房成交（商品住宅口径）.....................................................................