商业地产稳定发展，发债获得增信支持

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 8 月 31 日 公司投资评级 新城控股（601155.SH）： 推荐|首次覆盖 商业地产稳定发展，发债获得增信支持 相对指数表现  事件 新城控股(601155)发布 2022 年中报，主要内容如下： 2022 年上半年公司实现营业收入 428.03 亿元，同比下降 45.89%，归母净利润 30.10 亿元，同比下降 30.11%，EPS 1.33 元。其中第二季度单季实现营业收入 241.25 亿元，同比下降 60.75%，归母净利润 25.00亿元，同比下降 33.59%，EPS 1.10 元。  核心观点 业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司上半年归母净利润同比下降 30.11%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降 45.89%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的 4.91 亿下降至 0.64 亿元。不过，公司 2022 年上半年毛利率从去年同期的19.61%上升至 21.90%。资产减值损失从 9.99 亿元收窄至 1.63 亿元。 销售下滑，但回款表现良好。2022 年上半年，受行业下行趋势影响，公司销售表现下滑，实现合同销售金额 651.60 亿元同比下降44.62%，销售面积 657.20 万平方米，同比下降 39.54%。公司践行企业社会责任，响应“保交楼”政策，在报告期内一共组织交付了近 4 万套物业。公司紧抓销售和资金回笼，实现 760.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。 商业收入持续增长，出租率保持高位。公司商业地产业务发展良好，上半年租金同比增长 16.57%，出租率达到 96.01%。截至报告期末，公司商业广场布局 135 个大中城市、189 个综合体项目，开业面积达 1189.06 万平方米，出租率达 96.01%，实现租金收入 43.96 亿元，同比增长 16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。 三道红线继续达标，发债获得增信支持，融资成本下降。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为 67.06%，净负债率为 48.37%，现金短债比为 1.06。2022 年上半年，公司发债获得增信支持，中债信用增进公司和上海银行联合为公司 10 亿元中期票据发行创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金 1 亿美元，成为今年 4 月份以来第一笔民企地产境外新发，也是 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.08.31） 总市值（百万元) 47,064.35 流通市值（百万元) 47,064.35 52 周最高/最低（元） 40.32/18.56 52 周最高/最低 PE（倍） 6.22/3.00 52 周最高/最低 PB（倍） 1.74/0.70 52 周涨幅（%） -38.05 52 周换手率（%） 207.43 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/08沪深300新城控股 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 2 月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.50%，相比去年年末下降 7BP。  投资建议 预计 2022-2024 年营业收入为 1397.96 亿元、1494.68 亿元、1671.01亿元，归母净利润为 116.53 亿元、125.04 亿元、131.14 亿元，EPS 为5.15 元、5.53 元、5.80 元，对应 PE 为 4.04 倍、3.76 倍、3.59 倍，公司虽属民营房企，但长期以来财务稳健、经营良好，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，首次覆盖给予“推荐”评级。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 5.57 5.15 5.53 5.80 净利润增长率 -17.42% -7.50% 7.30% 4.89% 市盈率（倍） 3.74 4.04 3.76 3.59 EV/EBITDA(倍) 5.71 1.43 3.22 2.39 EV/销售收入(倍) 0.49 0.15 0.31 0.21 PE/G（倍） — — 0.52 0.73 市净率（倍） 0.79 0.66 0.56 0.48 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 8 月 31 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................................ 8 4.风险提示 ................................................................................................................................................................ 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图表目录 图表 1 公司 2022 上