房地产行业22年7月行业月报：政策环境持续改善，供需两端复苏仍需时间

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 22 年 7 月行业月报 政策环境持续改善，供需两端复苏仍需时间 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 政策环境综述：因城施策表述再调整，各地政策仍有较大改善空间。7月中央政治局会议有关因城施策的表述再次调整，强调用好用足政策工具箱，后续地方政策力度和范围有望进一步扩大。7 月四限改善政策频次较 6 月略有回落，但 8 月以来频次有所回升，廊坊全面取消限购限售，改善政策区域性明显。7 月以来按揭环境持续改善，但以三四线城市为主，8 月以来限购城市限贷也有所放松。 ⚫ 成交市场综述：销售降幅扩大，推盘规模回落。根据国家统计局数据，22 年 7 月全国商品房销售金额同比下降 28.2%，降幅环比扩大 7.4pct，总体销售表现依旧低迷。推盘方面，7 月 26 城市商品房单月推盘面积环比下降 43.7%，同比下降 40.2%，年初以来推盘规模同比下降31.9%，降幅较 1-6 月扩大 1.5pct。7 月 26 城市商品房去化周期（MA6）为 27.3 个月，环比下降 0.30 个月。 ⚫ 土地市场综述：两集中带动出让金增速回正，土地市场热度仍较低。2022 年 7 月全国 600 城商住用地出让金 4371 亿元，同比上升 22.4%，增速由负转正，扣除 22 城后出让金 1414 亿元，同比下降 56%，降幅较 6 月扩大 19pct，7 月两集中二批次供地带动出让金增速回正。景气度方面，7 月溢价率为 3.5%，单月供需比为 1.38，环比上升 0.07，景气度下行，年内土地市场热度仍处于低位。7 月出让金排名前三的省份分别为江苏、上海及四川，供需比（MA6）分别为 1.1、1.0、1.4，均低于全国平均水平，东部核心表现较好。 ⚫ 开发投资市场综述：开工单月降幅持续扩大，行业投资意愿及能力均较差。根据统计局数据，22 年 7 月商品房新开工面积同比下降 45.4%，截至 7 月累计施工面积同比下降 3.7%，住宅施工连续四月负增长。投资方面，7 月房地产开发投资 1.11 万亿元，同比下降 12.3%，21 年下半年以来土地交易走弱、资金链紧张、销售景气度下滑，行业整体投资能力受限。 ⚫ 融资市场综述：到位资金降幅扩大，供需两端融资持续下滑。根据统计局数据，2022 年 7 月房地产企业到位资金同比下降 25.8%，降幅较 6月扩大 2.2pct。分渠道来看，7 月按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹同比分别下降 22.6%、31.2%、36.8%、20.6%，按揭贷、定金预收款、开发贷、自筹降幅环比 6 月分别扩大 2.9pct、0.4pct、4.7pct、3.1pct，受房企投资意愿下滑及市场销售热度低迷影响，7 月供需两端融资仍然延续下滑趋势。 ⚫ 风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-09-01 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第34 周周报:5 年期 LPR 下调，多部委释放积极信号 2022-08-28 房地产及物管行业 22 年第33 周周报:政策环境持续改善，强信用龙头供给侧逻辑强化 2022-08-21 房地产及物管行业 22 年第32 周周报:居民需求仍待进一步提振， 政策环境改善提速 2022-08-14 -22%-15%-7%0%8%15%09/2111/2101/2203/2205/2207/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 15.89 2022/04/29 买入 28.41 2.24 2.50 7.11 6.37 5.30 5.50 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 16.95 2022/07/15 买入 25.73 2.38 2.58 7.11 6.57 7.60 7.60 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 14.75 2022/07/17 买入 17.85 1.28 1.49 11.54 9.90 7.00 6.50 8.6% 8.9% 新城控股 601155.SH 人民币 20.42 2022/04/02 买入 40.57 5.61 5.65 3.64 3.62 4.10 3.00 18.0% 15.0% 金地集团 600383.SH 人民币 11.61 2022/04/30 买入 18.35 2.29 2.42 5.06 4.81 10.10 9.66 14.1% 13.0% 建发股份 600153.SH 人民币 11.40 2022/07/05 买入 18.12 2.14 2.59 5.32 4.40 4.00 3.60 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 8.24 2022/04/28 买入 11.89 1.59 1.67 5.20 4.93 13.70 10.90 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.65 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 8.97 7.99 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 14.69 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 12.90 11.43 7.00 6.40 11.3% 11.3% 金融街 0