2022H1业绩同比转正，多元业务发展良好

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年08月31日买 入万科 A（000002.SZ）2022H1 业绩同比转正，多元业务发展良好核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价15.89 元总市值/流通市值184817/184705 百万元52 周最高价/最低价23.09/14.43 元近 3 个月日均成交额1366.48 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《万科 A（000002.SZ）-地产龙头，多元先锋》 ——2022-05-03《万科 A-000002-2018 年半年报点评：业绩增长显著，标杆地位稳固》 ——2018-08-21《万科 A-000002-2017 年年报点评：新时代，新定位》 ——2018-03-28《万科 A-000002-2018 年系列研报之一：销售显著增长，维持“买入”评级》 ——2018-01-08《万科 A-000002-2017 年系列研报之六：净利显著增长，持续领跑行业》 ——2017-08-28业绩同比转正，毛利水平趋稳：2022H1，公司实现营业收入 2069 亿元，同比增长 23.8%，主营业务房地产开发和物业管理的收入占比分别为 93%和 6%；归母净利润 122 亿元，同比增长 10.6%，成功摆脱 2021 年公司出现自上市以来第三次业绩负增长的阴影；归母净利率 5.9%，较 2021 全年提升了 0.9个百分点；整体毛利率 20.5%，虽较 2021 全年下降 1.4 个百分点，但在趋稳；尤其是房地产开发业务的毛利率为 20.9%，伴随行业模式改善、土地市场竞争减弱，后续有望维持平稳。销售随行业下滑，理性投资量入为出：2022H1，公司实现签约销售金额 2153亿元，同比下降 39%；销售面积 1291 万㎡，同比下降 41%；公司深耕的上海区域、南方区域销售额占比分别为 36%、22%。由于行业基本面尚未彻底好转，公司继续持有谨慎投资态度。2022H1，新增土储 308 万㎡，拿地总价 387 亿元，新增土储覆盖销售倍数为 24%，拿地强度为销售金额的 18%。截至 2022H1末，公司总土储建面为 1.37 亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。多元业务发展态势良好：（1）物业服务方面，2022H1 万物云实现收入（含集团内部服务）144 亿元，同比增长 38%；（2）物流仓储方面，2022H1 万纬物流业务（含非并表项目）实现收入 18.6 亿元，同比增长 39%；（3）租赁住宅方面，2022H1 泊寓租赁业务（含非并表项目）实现收入 14.8 亿元，同比增长 12%；（4）商业开发与运营方面，2022H1 商业业务(含非并表项目)收入 40.1 亿元，同比增长 10%；其中印力管理的商业项目营业收入 27.5 亿元，占比 69%。截至 2022H1 末，公司累计开业的商业总建面 1195 万㎡，整体出租率 91.3%，此外规划建面 441 万㎡。财务稳健保持绿档，融资成本持续降低：截至 2022H1 末，净负债率仅为35.5%，剔除预收的资产负债率为 68.4%，监管口径的现金短债比为 1.5，“三道红线”持续保持绿档；有息负债 2802 亿元，规模保持稳定，其中短期负债占比 22%；存量融资的综合融资成本持续下降至 4.08%。2022H1，公司经营性现金净流入 83 亿元。投资建议：公司 2022H1 业绩同比转正，多元业务发展良好。预计公司2022-2023 年归母净利分别为 247/257 亿元，对应最新股本的 EPS 分别为2.12/2.21 元，对应最新股价的 PE 分别为 7.5/7.2 倍，维持“买入”评级。风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。盈利预测和财务指标202020212022E2023E2024E营业收入(百万元)419,112452,798493,569531,726555,637(+/-%)13.9%8.0%9.0%7.7%4.5%净利润(百万元)4151622524246682570526162(+/-%)6.8%-45.7%9.5%4.2%1.8%每股收益（元）3.571.942.122.212.25EBITMargin17.6%11.9%9.8%10.3%10.7%净资产收益率（ROE）18.5%9.5%9.8%9.6%9.2%市盈率（PE）4.48.27.57.27.1EV/EBITDA22.229.138.245.042.2市净率（PB）0.820.780.730.690.65资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2业绩同比转正，毛利水平趋稳：2022H1，公司实现营业收入 2069 亿元，同比增长23.8%，主营业务房地产开发和物业管理的收入占比分别为 93%和 6%；归母净利润122 亿元，同比增长 10.6%，成功摆脱 2021 年公司出现自上市以来第三次业绩负增长的阴影；归母净利率 5.9%，较 2021 全年提升了 0.9 个百分点；整体毛利率20.5%，虽较 2021 全年下降 1.4 个百分点，但在趋稳；尤其是房地产开发业务的毛利率为 20.9%，伴随行业模式改善、土地市场竞争减弱，后续有望维持平稳。图1：公司历年营业收入及同比图2：公司历年归母净利润及同比资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理图3：公司历年利润率水平图4：公司历年分业务类型毛利率资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售随行业下滑，理性投资量入为出：2022H1，公司实现签约销售金额 2153 亿元，同比下降 39%；销售面积 1291 万㎡，同比下降 41%；公司深耕的上海区域、南方区域销售额占比分别为 36%、22%。由于行业基本面尚未彻底好转，公司继续持有谨慎投资态度。2022H1，新增土储 308 万㎡，拿地总价 387 亿元，新增土储覆盖销售倍数为 24%，拿地强度为销售金额的 18%。截至 2022H1 末，公司总土储建面为 1.37 亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司历年销售金额及同比图6：公司各区域销售金额占比，2022H1资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理图7：公司历年新增土储覆盖倍数图8：公司历年拿地强度资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理多元业务发展态势良好：（1）物业服务方面，20