房地产行业2022年8月房企销售数据点评：行业销售底部复苏，分化趋势愈发明显

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 08 月 31 日 行业销售底部复苏，分化趋势愈发明显 看好 ——2022 年 8 月房企销售数据点评 相关研究 "政策持续推进保交付，“一城一策”信贷 再 宽 松 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2022/08/20-2022/08/26）" 2022年 8 月 28 日 "多部委推动专项借款支持保交付，多地因城施策用足用好政策工具箱-地产及物管行业周报（2022/08/13-2022/08/19）" 2022 年 8 月 21 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件：  8 月 31 日，克而瑞发布 2022 年 8 月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额385 亿元，碧桂园、万科单月销售额分别为 352、300 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期 451亿元降至 300 亿元。8月单月销售过百亿房企为 16家，较去年同期减少 14 家，对比 2020 年同期减少 17 家。 点评：  8 月房企销售额环比+7%，同比-33%、较前值+7pct，行业销售维持底部复苏态势。2022 年 8 月，50 家房企单月销售金额 4,806 亿元，环比+7%，较 21 年同比-33%、较前值+7.3pct，单月销售同比创年内最好水平；销售面积为 3,153 万方，环比+5%，较 21 年同比-32%、较前值+6.6pct。虽然房企销售已经连续 13 个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到政策放松、疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径或将呈现“√￣”型走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计下半年开始行业的结构弹性却将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。  8 月单月销售：保利、碧桂园、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，碧桂园、万科分别位列二三。其中，碧桂园 352 亿（YOY-41）、万科 300 亿（YOY-19%）、保利 385 亿（YOY-18%）、融创 106 亿（YOY-77%）、华润 219 亿（YOY+8%）、中海 243 亿（YOY-3%）、招蛇 239 亿（YOY+17%）、世茂 62 亿（YOY-74%）、绿城 298 亿（YOY-3%）、金地 211 亿（YOY+11%）、旭辉 151 亿（YOY-25%）、中南 48 亿（YOY-66%）、龙湖 223 亿（YOY+11%）、阳光城 43 亿（YOY-78%）、金科 52 亿（YOY-58%）、新城 96 亿（YOY-46%）、建发房产 175 亿（+71%）、滨江 131 亿（YOY-13%）、华发 66 亿（YOY+29%）、越秀 86 亿（YOY+32%）等。8 月房企销售连续 13 个月普降，边际有所改善，同时分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：仁恒+359%、建发房产+71%、华发+29%、首创+26%、招蛇+17%、金茂+15%、龙湖+11%、金地+11%、华润+8%、中海-3%、绿城-3%、滨江-13%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  前 8 月累计销售：碧桂园、万科、保利排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园 3,207 亿（YOY-43%）、万科 2,790 亿（YOY-37%）、融创 1,344 亿（YOY-68%）、保利 2,817 亿（YOY-25%）、中海 1,803 亿（YOY-29%）、招蛇 1,666 亿（YOY-23%）、金地 1,402 亿（YOY-32%）、华润 1,710 亿（YOY-18%）、世茂 568亿（YOY-71%）、绿城 1,699 亿（YOY-25%）、金茂 969 亿（YOY-40%）、龙湖 1,263 亿（YOY-30%）、旭辉 943 亿（YOY-47%）、阳光城 343 亿（YOY-74%）、中南 423 亿（YOY-70%）、新城 856 亿（YOY-44%）、金科 544 亿（YOY-59%）、建发房产 907 亿（-21%）、滨江 928 亿（YOY-20%）、华发 647 亿（YOY-15%）、越秀 635 亿（YOY-3%）等。前 8 月尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：仁恒+7%、越秀-3%、华发-15%、远洋-17%、华润-18%、滨江-20%、建发-21%、招蛇-23%、绿城-25%、保利-25%、中海-29%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。  投资分析意见：行业销售底部复苏，分化趋势愈发明显，维持“看好”评级。中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、新城控股、万科 A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、中海物业、保利物业、华润万象、新大正、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。  风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 仅供内部参考，请勿外传 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 7 页 简单金融 成就梦想 图 1、2022 年 8 月 50 家房企销售排名（按销售金额降序排序）（单位：亿元、万平米、%） 资料来源：克而瑞，亿翰智库，统计局，申万宏源研究 注：10 家、20 家、50 家房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可比；上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同