增收又增利，拿地聚焦高能级，财务高度稳健

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022 年 08 月 31 日 [table_main] 增收又增利，拿地聚焦高能级，财务 公司点评报告模板 高度稳健 保利发展（600048.SH） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：公司公布 2022H1 业绩报告。2022 上半年，公司实现营业收入 1107.63 亿元，同比增速 23.1%；实现归母净利润 108.26 亿元，同比增长 5.1%；实现基本每股收益 0.90 元/股，同比增速 5.11%。  结算规模扩大拉动增收，“薄利多销”实现增利。22H1 公司实现营业收入 1107.63 亿元，同比增长 23.1%，实现归母净利润 108.26亿元，同比增长 5.1%，毛利率为 25.6%，同比-6.95pct。营收增长是因为公司结算规模扩大，结转收入同比增加 23.8%至 1536.25 亿元，拉动营业收入同比例增长。受行业下行影响，毛利率有所下降，但营收的大幅增长抵消了这部分下滑，“薄利多销”保障归母净利润增长 5.1%，归母扣非净利润增长 0.76%。目前公司存在合同负债4343.3 亿元，较去年末增长 4.4%，且本年在建面积共 13301 万方，在手资源丰富，未来业绩有增厚空间，随着毛利率回归正常区间，利润也会有所保障。  排名上升摘得榜眼，城市深耕效果凸显。22H1，公司实现签约金额 2102.21 亿元，同比下降 26.29%；实现签约面积 1307.31 万平方米，同比下降 21.78%，全口径销售额及权益销售额排名均上升一名，位列克而瑞行业销售榜第二。上半年，全行业销售金额同比下降 28.9%，销售面积同比下降 22.2%，公司销售降幅低于行业平均，这得益于公司的国资背景及优秀的杠杆水平。核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为 79%，同比+2pct，城重点城市拓展效果显著。  保持定力，审慎拿地，聚焦高能级。22H1，公司拓展项目 37 个，新增计容面积 412 万平方米，同比下降 75.0%；拿地金额 607 亿元，同比下降 36.9%；拿地面积占销售面积 31.5%，拿地金额占销售金额 28.9%，配合行业环境下行，收敛拿地力度，保持定力守住底线。一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为 85%、90%，同比+16pct、+14 pct，聚焦高能级城市，也导致楼面均价大涨 152.6%至 1.47 万元/平，反映出公司重视拿地质量，在不稳定中谋求更大确定性。  推进全域化服务模式，品牌力持续提升。22H1，保利物业在管面积 5.23 亿平方米，合同面积 7.32 亿平方米，实现营业收入 64.49亿元，同比增长 25.16%，成长性良好。保利商业品牌力不断增强，商业板块开业购物中心 34 个，开业面积 231 万平方米。酒店管理板块已开业酒店、会议中心 22 个，客房数近 5700 间；公寓板块开业及筹开项目 49 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%20-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08上证指数保利发展 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 08. 30 A 股收盘价 16.95 A 股一年内最高价(元) 19.88 A 股一年内最低价(元) 13.62 上证指数 3227.22 市盈率 7.27 总股本 11970.44 实际流通 A 股（百万股） 11970.44 限售的流通 A 股（百万股） 0.00 流通 A 股市值(亿元) 2028.99 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 财务稳健坚守三道红线，融资畅通成本下降。22H1，公司实现回笼金额 1995 亿元，回笼率为 94.9%；保持合理的资金储备，在手货币资金 1571 亿元，占总资产比重 11%。杠杆合理稳居“绿档”，公司扣预资产负债率 66.45%、净负债 64.14%、现金短债比 1.41。短期偿债压力可控，一年内到期的债务占有息负债比重为 21%。稳健财务经营与合理的杠杆水平助力公司融资，推动 22H1 综合融资成本较 21 年末下降 14bps 至 4.32%。融资成本下降也充分受益于银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较去年末下降 37bps。此外，报告期内发行公司债 65 亿元、中期票据 75 亿元，平均融资成本仅 3.09%，反映出公司背靠国资、财务稳健带来的强大的融资能力。 投资建议：公司作为头部央企，土储质量高，销售优于行业，现金回笼情况好，各业务板块齐头并进，财务稳健融资通畅，不断巩固行业龙头地位。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 2.40 元/股、2.52 元/股，以 8 月 30 日的收盘价 16.95 元计算，对应的市盈率分别为 7.1 倍、6.7 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：行业销售超预期下行、结算规模不及预期的风险。 图 1：22H1 保利发展营业收入及同比增速 图 2：22H1 保利发展归母净利润（亿元）及同比增速 71,121.40 73,677.44 89,914.00 110,723.03 19.5 3.6 22.0 23.1 0.05.010.015.020.025.0020,00040,00060,00080,000100,000120,0002019-062020-062021-062022-06营业收入/百万营收同比(%)/右 9,955.21 10,123.68 10,298.11 10,825.86 53.28 1.69 1.72 5.11 -10.00.010.020.030.040.050.060.09,4009,6009,80010,00010,20010,40010,60010,80011,0002019-062020-062021-062022-06归母净利润/百万归母净利润同比(%)/右 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：22H1 保利发展毛利率、净利率及三费率 图 4：22H1 保利发展 ROE、ROA 39.8 35.7 32.5 25.5 8.6 8.0 7.3 6.2 18.2 18.1 16.3 13.5 0.05.010.01