收入业绩稳步提升，商业拓展轻重并举

公司报告 | 半年报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 万科 A（000002） 证券研究报告 2022 年 08 月 31 日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 16.63 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 9,724.20 流通 A 股股本(百万股) 9,717.55 A 股总市值(百万元) 154,517.48 流通 A 股市值(百万元) 154,411.92 每股净资产(元) 20.15 资产负债率(%) 79.16 一年内最高/最低(元) 23.09/14.43 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《万科 A-季报点评:业绩双位数增长，多元化齐头并进》 2022-04-29 2 《万科 A-年报点评报告:销售业绩同比 下 行 ， 经 营 服 务 快 步 向 前 》 2022-04-01 3 《万科 A-公司点评:销售降幅有所改善，拿地力度环比提升明显——2 月经 营公告点评》 2022-03-04 股价走势 收入业绩稳步提升，商业拓展轻重并举 事件：公司公布 2022 年半年报，公司实现营业收入 2069.16 亿元，同比增长23.82%；归母净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%；基本每股收益实现 1.0514元/股，同比增长 10.57%；上半年实现销售金额 2152.9 亿元，同比下降 39.3%。 收入业绩稳步增长，费用管控能力提升 2022 年上半年，公司实现营业收入 2069.2 亿元，同比增长 23.82%；归母净利润 122.2 亿元，同比增长 10.64%。公司归母净利润增速弱于收入增速主要源于如下两方面。1）公司毛利率下滑，2022 年上半年，公司毛利率 20.46%，较去年同期下降 2.48pct，其中开发结算毛利率为 21.9%，较去年同期下降 3pct。2）投资收益减少，2022 年上半年，公司实现投资收益 6.2 亿元，较去年同期 28.79亿元下滑较多。费用率方面，2022 年上半年，公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.34%、2.32%，分别较去年同期下降 0.24、0.62pct，费用管控能力提升。 销售量减价增，投资聚焦核心 2022 年上半年，公司实现销售金额 2152.9 亿元，同比下降 39.3%；销售面积1290.7 万方，同比下降41.1%；对应的销售均价 16680 元/平米，同比增长3.15%，销售量减价增。从销售金额占比看，南方、上海、北京、东北、华中、西南、西北、其他等区域的占比分别为 22.1%、36.3%、12.1%、4.2%、9.0%、7.0%、7.6%、1.7%，南方区域和上海区域销售面积占比过半。2022 年上半年，公司新增土储307.8 万方，权益建面 213.1 万方，对应权益比例 69.23%；权益地价 248.3 亿元，对应权益拿地楼面价 11652 元/平米，地售比 0.70。按照投资金额计算，一二线城市占比为 95.6%，投资质量较高。截至 2022 年 6 月 30 日，公司总土储9396 万方，土地储备充足。2022 年上半年，公司新开工 1068.8 万方，竣工 1443.7万方，分别完成年初计划的 55.7%、37.0%，完成度分别较去年同期略有提升；公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 严格控制杠杆，在手现金充足 截至 2022 年 6 月 30 日，公司的净负债率为 35.5%，剔除预收款项的资产负债率为 68.4%，持有货币资金 1410.7 亿元，是短期借款和一年内到期有息负债综合626.4 亿元的 2.25 倍，公司严格控制杠杆率，在手现金充足，三道红线维持绿档。公司通过各类融资工具优化债务结构，截至 2022 年 6 月 30 日，公司存量融资的综合融资成本为 4.08%，较 2021 年末的 4.11%下降。 各项业务齐头并进，商业拓展轻重并举 1）物业服务：上半年万物云实现收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%，其中社区空间居住方面布局全国超过 120 多个大中城市，在管物业数目 3035 个。2）物流仓储：上半年物流业务实现收入 18.6 亿元，同比增长 39.1%，其中高标库营业收入 10.4 亿元，同比增长 13.0%。截至 2022 年 6 月 30 日，万纬物流在全国可租赁建面 1164 万方，其中高标库可租赁建面超过 1000 万方。3）租赁住宅：租赁住宅实现收入 14.8 亿元，同比增长 12.3%；公司旗下“泊寓”累计开业 16.95万间，截至 2022 年 6 月 30 日，泊寓出租率 94.0%。4）商业运营：商业业务实现收入 40.1 亿元，同比增长 10.4%，累计开业建面 1194.8 万方，已开业项目整体出租率 91.3%，其中印力上半年继续通过轻重并举的方式分别获取重资产项目和输出管理项目各 1 个。 投资建议：公司作为行业龙头，收入业绩稳步提升；上半年投资聚焦核心城市，土地储备充足。公司严格控制杠杆，融资成本有所下降。公司的各项业务齐头并进，展现了公司强运营能力。我们维持 2022-2024 年归母净利润 235.99 亿、252.27亿、266.99 亿元的预测，对应 EPS2.03、2.17、2.30 元，对应 PE 为 8.20X、7.67X、7.24X，维持“买入”评级。 风险提示：新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌 财务数据和估值 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,111.68 452,797.77 476,614.94 521,464.40 552,804.41 增长率(%) 13.92 8.04 5.26 9.41 6.01 EBITDA(百万元) 92,871.09 70,267.33 69,244.66 69,787.03 71,742.03 净利润(百万元) 41,515.54 22,524.03 23,598.63 25,226.65 26,698.62 增长率(%) 6.80 (45.75) 4.77 6.90 5.83 EPS(元/股) 3.57 1.94 2.03 2.17 2.30 市盈率(P/E) 4.66 8.59 8.20 7.67 7.24 市净率(P/B) 0.86 0.82 0.77 0.72 0.67 市销率(P/S) 0.46 0.43 0.41 0.37 0.35 EV/EBITDA 3.95 4.89 4.09 4.09 3.29 资料来源：wind，天风证券研究所 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021-082021-122022-042022-08万科A沪深300 公司报告 | 半年报点评 请务必阅读正文之后