业绩平稳增长，财务高度健康，聚焦核心城市

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 8 月 30 日 公司投资评级 保利发展（600048.SH）： 推荐|首次覆盖 业绩平稳增长，财务高度健康，聚焦核心城市 相对指数表现  事件 保利发展(600048)发布 2022 年中报，主要内容如下： 2022 年上半年公司实现营业收入 1107.23 亿元，同比增长 23.13%，归母净利润 108.26 亿元，同比增长 5.11%，EPS 0.90 元。其中第二季度单季实现营业收入 771.86 亿元，同比增长 19.00%，归母净利润 82.95亿元，同比增长 6.38%，EPS 0.69 元。  核心观点 业绩平稳增长，毛利率下降但收入提升较快。公司上半年归母净利润同比上升 5.11%，业绩实现平稳增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约 23.13%，2）土地增值税从去年同期的 45.35 亿元下降至 36.64 亿元，3）薪酬支出下降，由去年同期的 16.89 亿元下降至 15.00 亿元，导致管理费用减少。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，上半年毛利率为 25.55%，同比下降 6.95个百分点，与行业下行趋势一致。 销售排名更进一位，核心城市贡献度提升。2022 年 1-6 月实现销售额 2102.21 亿元，同比下降 26.29%，销售面积 1307.31 万平方米，同比下降 21.78%。2022 年 1-6 月全行业商品住宅销售额和销售面积分布同比下降 31.8%和 26.6%，公司销售降幅低于行业水平，销售额行业排名进步一名至第三位。公司销售额核心城市贡献度提升，38 个核心城市贡献为 79%，同比提升 2 个百分点。公司在 22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。 拿地保持定力，挖掘确定性机会。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，上半年拓展项目 37 个（去年同期 84 个），新增容积率面积 412 万平方米（去年同期 1651 万平方米），拓展金额 607 亿元（去年同期 963 亿元），拿地均价 1.47 万元/平方米（去年同期为 0.58 万元/平方米）。上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦，报告期内一二线、38 个核心城市拓展金额占比分别为 85%和 90%，分别同比提升 16、14 个百分点。 强化现金流管理，保持财务高度健康。公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备，实现回笼金额 1995 亿元，回笼率为 94.9%（同比提升 5.3 个百分点），在手货币资金 1571 亿元，占总资产比重为 11%。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.08.30） 总市值（百万元) 202,899.02 流通市值（百万元) 202,899.02 52 周最高/最低（元） 19.20/10.44 52 周最高/最低 PE（倍） 8.39/4.68 52 周最高/最低 PB（倍） 1.41/0.84 52 周涨幅（%） 61.74 52 周换手率（%） 197.22 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -40%-20%0%20%40%60%80%2021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/07沪深300保利发展 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 公司“三道红线”保持绿档，债务期限结构合理，短期偿债压力可控。截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为 66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为 1.41，一年内到期的债务占有息负债比重为21%。 融资渠道顺畅，持续降低融资成本。公司融资渠道顺畅，报告期内发行公司债 65 亿元、中期票据 75 亿元，平均融资成本仅 3.09%。其中，公司 5 月发行的 3 年期中期票据、8 月发行的 3+2 年期公司债票面利率均仅为 2.80%，分别创公司发行同类产品的历史最低利率。银行端贷款利率下降，报告期内新增贷款平均成本较去年末下降 37 个基点。截至报告期末，公司有息负债规模为 3635 亿元，综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14 个基点。  投资建议 预计 2022-2024 年营业收入为 3212.59 亿元、3533.94 亿元、3887.42亿元，归母净利润为 288.02 亿元、312.22 亿元、333.59 亿元，EPS 为2.41 元、2.61 元、2.79 元，对应 PE 为 7.04 倍、6.50 倍、6.08 倍，公司股东背景深厚，管理积极作为，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 2.29 2.41 2.61 2.79 净利润增长率 -5.39% 5.16% 8.40% 6.84% 市盈率（倍） 7.41 7.04 6.50 6.08 EV/EBITDA(倍) 7.69 7.02 6.26 5.76 EV/销售收入(倍) 1.30 1.13 1.01 0.93 PE/G（倍） — 1.36 0.77 0.89 市净率（倍） 1.04 0.91 0.80 0.70 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 8 月 30 日收盘价  风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................