物管板块稳中向好，多元业态快速突破

公司报告 | 半年报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商积余（001914） 证券研究报告 2022 年 08 月 29 日 投资评级 行业 房地产/房地产服务 6 个月评级 买入（维持评级） 当前价格 17.56 元 目标价格 元 基本数据 A 股总股本(百万股) 1,060.35 流通 A 股股本(百万股) 666.86 A 股总市值(百万元) 18,619.68 流通 A 股市值(百万元) 11,710.06 每股净资产(元) 8.38 资产负债率(%) 48.00 一年内最高/最低(元) 20.92/11.10 作者 韩笑 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《招商积余-季报点评:Q1 业绩增长稳健，非住驱动利润修复》 2022-04-29 2 《招商积余-年报点评报告:基础物管增 长 稳 健 ， 增 值 服 务 携 手 并 进 》 2022-03-19 3 《招商积余-半年报点评:公司业绩稳步增长，资管业务收入回暖——2021 年 中报业绩点评》 2021-09-03 股价走势 物管板块稳中向好，多元业态快速突破 事件：公司发布 2022 年半年报，公司上半年实现收入 56.46 亿元，同比+18.2%；归母净利润 3.31 亿元，同比+33.5%%；每股收益 0.31 元/股，同比+33.5%。 业绩符合预期，费用持续优化。公司上半年实现收入 56.46 亿元，同比+18.16%。物管业务实现收入 54.4 亿元，同比+22.55%；其中，基础物管、平台增值服务、专业增值服务分别实现收入 44.03、2.01、8.33 亿元，同比+22.77%、136.20%、8.90%，基础物管稳步提升，平台增值业务得益于到家汇商城交易额与营收激增表现亮眼。公司上半年实现归母净利润 3.31 亿元，同比+33.49%，利润稳步上升主要因物管业务、商业运营业务利润快速增长叠加遗留开发项目亏损减少。公司毛利率较 21H1 下降0.81pct 至 12.73%，防疫支出增加、人工成本上升及减免租金均对毛利造成一定影响。物业管理毛利率在非住宅及专业增值业务拉动下增加 0.66pct 至 11.24%；基础物管毛利率 10.98%，较去年同期提升 0.28pct，其中住宅、非住宅毛利率分别为 8.55%、12.10%，较去年同期分别+2.52pct、-0.69pct。公司净利率较 21H1 提升 1.49pct至 5.88%。费用管控持续优化，销售、管理、财务费用分别同比-1.39%、+30.73%、-24.93%，管理费上升原因主要因收并购业务中介费增加及经营规模扩大。 管理业态日趋丰富，多模式拓展持续扩张。公司上半年新签年度合同额 15.95 亿元，同比+17%，其中住宅、非住宅分别新签 2.38、13.57 亿元，来自控股股东和第三方分别新签 1.75、14.2 亿元。公司业态覆盖全面，主要新拓项目包括中国农业银行北京数据中心、阿里华东 IDC 数据中心、南华大学附属第一医院等，在办公、园区、医院等领域继续扩增市场份额。截至 22H1，公司在管项目数量达到 1803 个，管理面积达到 3.01 亿平方米，其中，住宅、非住宅管理面积分为 1.18、1.83 亿平，分别占比39.2%、60.8%。分区域看，物管业务营收前五的区域（深圳、广东不含深圳、江苏、山东、四川）管理面积合计 1.76 亿平，占比 58.47%。公司以多种拓展模式持续扩张，“总对总”开拓荣耀、小米、博世等新客户，合资合作扩充文旅、医药等业务资源，通过收并购如顺利交割汇勤物业项目、成功摘牌新中物业等推进金融物管的发展。 资管业务受疫情影响，重资产有序剥离。22H1 资产管理业务实现收入 2.16 亿元，受疫情影响同比-20.25%，主要由购物中心、酒店出租经营等持有型物业收入减少以及按国家政策减免房产租金所致。商业运营方面，截止 22H1，公司管理面积 233 万平，在管商业项目 47 个（含筹备项目），其中管理公司自持项目 3 个，受托管理招商蛇口持有项目 39 个，第三方品牌输出项目 5 个。持有物业出租及经营方面，公司持有物业总可出租面积 48.55 万平，总出租率达 98%。同时，公司 22 年积极推动轻资产运营平台战略落地，将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，实现轻重分离首批方案的圆满落地，有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，业务资源稳定，22 上半年市场拓展效果显著，平台增值增速亮眼，资产业务经营稳健，重资产剥离有序推进。考虑防疫及租金减免对利润的影响，我们调整 22-24 年 EPS 分别为 0.65 元（前值：0.68）、0.82 元（前值：0.89）、1.00 元（前值：1.08），对应 PE 分别为 26.86X、21.41X、17.54X，维持“买入”评级。 风险提示：行业竞争加剧风险、市场不确定性加剧、轻重分离不及预期 财务数据和估值 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 8,635.15 10,590.93 13,736.44 17,779.07 21,884.26 增长率(%) 42.07 22.65 29.70 29.43 23.09 EBITDA(百万元) 723.86 1,149.66 1,253.96 1,578.37 1,889.05 归属母公司净利润(百万元) 435.14 512.87 693.31 869.69 1,061.27 增长率(%) 52.03 17.86 35.18 25.44 22.03 EPS(元/股) 0.41 0.48 0.65 0.82 1.00 市盈率(P/E) 42.79 36.30 26.86 21.41 17.54 市净率(P/B) 2.24 2.15 2.02 1.88 1.73 市销率(P/S) 2.16 1.76 1.36 1.05 0.85 EV/EBITDA 22.60 12.30 10.43 6.78 6.24 资料来源：wind，天风证券研究所 -21%-9%3%15%27%39%51%2021-082021-122022-04招商积余沪深300 公司报告 | 半年报点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图 1：营业收入及同比增速 图 2：归母净利润及同比增速 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 3：毛利率及归母净利率 图 4： 销售费率及管理费率 资料来源：Wind，天风证券研究所 资料来源：Wind，天风证券研究所 图 5：经营活动产生的现金流净额 图 6：在管面积及同比增速 资料来源：公司公告，天风证券研究所 资料来源：公司公告，天风证券研究所 -500%0%500%1000%1500%2000%01