物管业务盈利能力提升，并购与剥离持续推进

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年08月29日买 入招商积余（001914.SZ）物管业务盈利能力提升，并购与剥离持续推进核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产服务证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn基础数据投资评级买入(维持)合理估值收盘价17.56 元总市值/流通市值18614/11713 百万元52 周最高价/最低价20.92/11.10 元近 3 个月日均成交额115.88 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商积余（001914.SZ）-收购新中物业 67%股权，并购加速正在兑现》 ——2022-06-17《招商积余（001914.SZ）-百年积余，受益行业新时代》 ——2022-03-19《招商积余-001914-重大事件快评：并购加速推进，非住优势进一步加强》 ——2021-12-30《招商积余-001914-2020 年报点评：物管服务稳定增长，资管服务潜力十足》 ——2021-04-06归母净利润增长 33.5%。2022 上半年公司实现营业收入 56.5 亿元，同比增长 18.2%；实现归母净利润 3.3 亿元，同比增长 33.5%。分板块看，物业管理业务实现收入 54.4 亿元，同比增长 22.6%；受疫情及减免租金影响，资产管理业务实现收入 2.2 亿元，同比下降 20.3%。市拓发力，高质量并购项目落地。截至 2022 上半年末公司在管项目 1803 个，管理面积达 3.01 亿平方米。上半年公司物业管理业务实现新签年度合同额15.95 亿元，同比增长 17%，年合同额超 1000 万以上的新项目占新签年度合同额比例达 54%，其中办公、园区等优势业态巩固领先地位，医院、学校、场馆等重点发展业态快速突破。公司积极把握收并购机遇，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业 67%股权，进一步稳固非住业态领先地位，并实现了南航物业、上航物业组织融合平稳过渡，保障企业经营的连续性。持续推进重资产剥离。2022 上半年，公司将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现轻重分离首批方案的圆满落地。本次股权转让的完成，有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。同时，公司董事会同意退还天津项目地块使用权，退地相关工作正在积极推进中。物业管理业务盈利能力改善。得益于精细化管理水平提升，2022 上半年公司物业管理业务毛利率为 11.24%，同比提升 0.66pct。其中，基础物管毛利率提升 0.28pct 至 10.98%，主要得益于住宅业态毛利率提升；平台增值服务毛利率提升 0.63pct 至 5.23%；专业增值服务毛利率提升 3.39pct 至 14.08%。风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；重资产剥离进度不及预期。投资建议：公司作为非住领域龙头，背靠央企，随着业务结构成熟、经营效率提升，加之未来住宅新盘不断交付和高毛利非主业态不断扩展，在行业整体盈利能力下降的背景下，公司毛利率仍有上升空间，预计 22-24 年公司归母净利润分别为 6.9、8.6、10.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.65、0.81、1.01元，对应 PE 分别为 27.1、21.7、17.3X，维持“买入”评级。盈利预测和财务指标202020212022E2023E2024E营业收入(百万元)8,63510,59113,08016,06219,676(+/-%)42.1%22.6%23.5%22.8%22.5%净利润(百万元)4355136878591074(+/-%)52.0%17.9%33.9%25.1%25.0%每股收益（元）0.410.480.650.811.01EBITMargin7.7%8.1%7.6%7.5%7.7%净资产收益率（ROE）5.2%5.9%7.6%9.1%10.8%市盈率（PE）42.836.327.121.717.3EV/EBITDA37.930.126.423.019.5市净率（PB）2.242.152.071.971.87资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润增长 33.5%。2022 上半年公司实现营业收入 56.5 亿元，同比增长18.2%；实现归母净利润 3.3 亿元，同比增长 33.5%。分板块看，物业管理业务实现收入 54.4 亿元，同比增长 22.6%；受疫情及减免租金影响，资产管理业务实现收入 2.2 亿元，同比下降 20.3%。图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理图3：公司物业管理业务收入及增速图4：公司资产管理业务收入及增速资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理市拓发力，高质量并购项目落地。截至 2022 上半年末公司在管项目 1803 个，管理面积达 3.01 亿平方米。上半年公司物业管理业务实现新签年度合同额 15.95亿元，同比增长 17%，年合同额超 1000 万以上的新项目占新签年度合同额比例达54%，其中办公、园区等优势业态巩固领先地位，医院、学校、场馆等重点发展业态快速突破。公司积极把握收并购机遇，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业 67%股权，进一步稳固非住业态领先地位，并实现了南航物业、上航物业组织融合平稳过渡，保障企业经营的连续性。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：公司在管项目个数图6：公司在管面积资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理持续推进重资产剥离。2022 上半年，公司将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至母公司招商蛇口下属子公司并完成股权过户，实现轻重分离首批方案的圆满落地。本次股权转让的完成，有利于公司优化资产和债务结构，提高整体资产运营效率。同时，公司董事会同意退还天津项目地块使用权，退地相关工作正在积极推进中。物业管理业务盈利能力改善。得益于精细化管理水平提升，2022 上半年公司物业管理业务毛利率为 11.24%，同比提升 0.66pct。其中，基础物管毛利率提升 0.28pct至 10.98%，主要得益于住宅业态毛利率提升；平台增值服务毛利率提升 0.63pct至 5.23%；专业增值服务毛利率提升 3.39pct 至 14.08%。图7：公司物业管理业务毛利率图8：公司基础物管毛利率资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理风险提示：地产开发超预期下行；公司