房地产行业月报：销售有复苏，但更有隐忧

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 销售有复苏，但更有隐忧 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 新城控股 601155 CH 43.12 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 招商积余 001914 CH 20.80 买入 新大正 002968 CH 47.94 买入 华联控股 000036 CH 5.04 增持 鲁商发展 600223 CH 15.57 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 7 月 17 日│中国内地 行业月报 下行压力仍大，关注政策回应 6 月统计局地产数据仅销售有所复苏，但高频数据显示 7 月下行压力再次加大，“停贷”事件加剧不确定性。房地产融资总量仍在收缩，结构问题突出，央国企和少数头部民企已经恢复信用扩张，我们期待它们将融资优势转化为拿地和销售优势，在本轮行业出清后占据更大的市场份额，也期待更多民企纾困政策的出台。我们预计政策与销售的共振在 22Q3 出现，先把握共振行情，再关注困境反转企业。 下半年开发投资仍面临较大压力 2022 年 6 月全国房地产开发投资同比降幅再次扩大，拿地、开工、施工、竣工等指标表现均不理想，预示着年内开发投资仍将面临不小的压力。7 月“停贷”事件的发酵加剧销售不确定性，若处置不当，可能引发产业链的进一步走弱。1、房企拿地意愿和能力仍然不足，6 月土地市场表现依旧疲弱，土地财政压力仍在加大。2、销售复苏并未带动新开工反弹，停工面积依然较高，导致施工面积同比降幅扩大。3、房企资金链压力未有明显改善，停工项目逐渐增多，竣工降幅继续扩大。 销售继续改善，但多重因素导致 7 月高频数据再次承压 6 月全国商品房销售改善的原因在于：供给端房企半年末业绩冲刺，加大推盘和营销力度；需求端部分城市（青岛、苏州等）安置房集中网签，疫情缓解，以及房贷利率下行、调控政策放松对于购房人的积极影响。但一次性因素褪去后，7 月以来销售数据明显走弱，进一步确认弱复苏格局。根据 Wind的数据，7 月 1-14 日 60 城新房销售面积同比-42%（6 月-17%），尤其在疫情再次反复、“停贷”事件发酵对于期房销售产生冲击后，我们预计 7 月下半月新房销售可能进一步承压，7 月同比降幅可能较 6 月再次扩大。总体来看，销售不确定性增加，后续变化取决于政策介入的速度和力度。 信用危机仍存，托底时不我待 6 月全国房地产开发企业到位资金同比下降 23.6%，连续 12 个月同比下滑，但同比降幅较 5 月收窄 9.8pct，主要源自销售回款的改善。房企 7 月公开市场债券到期压力较大，从高频销售数据的情况来看，7 月销售回款的情况不容乐观，房企的信用危机远未解除。我们认为解决问题的本质手段在于销售端的复苏，但从 6 月百强房企的销售数据来看，由于对交付情况的担忧，大部分民企、出险房企的销售复苏明显弱于行业，7 月“停贷”事件或将进一步挫伤民企销售。这意味着需要更多外力的干预才能帮助它们走出现金流的恶性循环。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园；3）物管公司：中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (29)(17)(5)820Jul-21Nov-21Mar-22Jul-22(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 下半年开发投资仍面临较大压力 ................................................................................................................................... 3 开发投资累计同比降幅扩大................................................................................................................................... 3 新开工和竣工依然疲弱 .......................................................................................................................................... 4 土地市场成交低迷 ................................................................................................................................................. 6 销售继续改善，但多重因素导致 7 月高频数据再次承压 .............................................................................................. 7 信用危机仍存，托底时不我待 ........................................