房地产行业周报(第二十八周)：下行压力仍大，关注政策回应

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 行业周报（第二十八周） 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 2022 年 7 月 17 日│中国内地 本周观点：下行压力仍大，关注政策回应 6 月统计局地产数据仅销售有所复苏，但高频数据显示 7 月下行压力再次加大，“停贷”事件加剧不确定性。房地产融资总量仍在收缩，结构问题突出，央国企和少数头部民企已经恢复信用扩张，我们期待它们将融资优势转化为拿地和销售优势，在本轮行业出清后占据更大的市场份额，也期待更多民企纾困政策的出台。我们预计政策与销售的共振在 22Q3 出现，先把握共振行情，再关注困境反转企业。 上周行情回顾 上周沪深 300 指数下跌 4.07%，房地产开发板块下跌 6.01%，房地产服务板块下跌 7.44%，其中物业管理子板块下跌 8.74%。 重点公司及动态 参照 2014 年周期，政策全面启动到销售见底的时滞约 2 个季度。从 2021H2的点点星光到 2022Q2 的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在 2022Q3 出现。针对民企的政策仍有望持续改善，Q3 先把握共振行情，再关注困境反转企业。推荐金地集团、滨江集团、万科 A 等。 风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。 一周内行业走势图 一周行业内各子板块涨跌图 一周内各行业涨跌图 一周涨幅前十公司 公司名称 公司代码 涨跌幅(%) 顺发恒业 000631.SZ 37.64 万通发展 600246.SH 8.12 广汇物流 600603.SH 7.73 电子城 600658.SH 4.88 苏州高新 600736.SH 3.22 世荣兆业 002016.SZ 2.80 荣丰控股 000668.SZ 2.68 东湖高新 600133.SH 2.62 滨江集团 002244.SZ 1.29 渝开发 000514.SZ 0.88 一周跌幅前十公司 公司名称 公司代码 涨跌幅(%) 蓝光发展 600466.SH (15.03) 深物业 A 000011.SZ (14.70) 金科股份 000656.SZ (12.55) 深深房 A 000029.SZ (12.13) 中南建设 000961.SZ (11.85) 新城控股 601155.SH (11.78) 珠江股份 600684.SH (11.65) 荣盛发展 002146.SZ (11.62) 泛海控股 000046.SZ (11.56) 南山控股 002314.SZ (11.08) 资料来源：华泰研究 本周重点推荐公司 07 月 15 日 EPS (元) P/E (倍) 公司名称 公司代码 评级 收盘价 (元) 目标价 (元) 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 金地集团 600383.SH 买入 10.95 19.13 2.08 2.25 2.40 2.60 5.26 4.87 4.56 4.21 滨江集团 002244.SZ 买入 8.61 11.50 0.97 1.15 1.35 1.54 8.88 7.49 6.38 5.59 万科 A 000002.SZ 买入 17.62 25.20 1.94 2.23 2.55 2.86 9.08 7.90 6.91 6.16 资料来源：华泰研究预测 (8.0)(5.8)(3.5)(1.3)1.007/0807/1007/1207/14(%)房地产开发房地产服务沪深300(9.00) (8.00) (7.00) (6.00) (5.00)房地产中介业务房地产开发园区开发物业管理(%)(8.0)(5.5)(3.0)(0.5)2.0电力设备与新能源环保通信汽车机械设备建筑与工程公用事业航天军工社会服务交通运输多元金融食品饮料石油天然气家用电器商业贸易教育和人力资源农林牧渔基础化工医药健康建材传媒综合钢铁证券轻工制造计算机纺织服装有色金属电子房地产开发煤炭保险房地产服务银行(%)股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 本周观点 下半年开发投资仍面临较大压力。根据统计局的数据，2022 年 6 月全国房地产开发投资同比降幅再次扩大，拿地、开工、施工、竣工等指标表现均不理想，预示着年内开发投资仍将面临不小的压力。7 月“停贷”事件的发酵加剧销售不确定性，若处置不当，可能引发产业链的进一步走弱。1、房企拿地意愿和能力仍然不足，6 月土地市场表现依旧疲弱，土地财政压力仍在加大。2、销售复苏并未带动新开工反弹，停工面积依然较高，导致施工面积同比降幅扩大。3、房企资金链压力未有明显改善，停工项目逐渐增多，竣工降幅继续扩大。 销售继续改善，但多重因素导致 7 月高频数据再次承压。根据统计局的数据，6 月全国商品房销售改善的原因在于：供给端房企半年末业绩冲刺，加大推盘和营销力度；需求端部分城市（青岛、苏州等）安置房集中网签，疫情缓解，以及房贷利率下行、调控政策放松对于购房人的积极影响。但一次性因素褪去后，7 月以来销售数据明显走弱，进一步确认弱复苏格局。根据 Wind 的数据，7 月 1-14 日 60 城新房销售面积同比-42%（6 月-17%），尤其在疫情再次反复、“停贷”事件发酵对于期房销售产生冲击后，我们预计 7 月下半月新房销售可能进一步承压，7 月同比降幅可能较 6 月再次扩大。总体来看，销售不确定性增加，后续变化取决于政策介入的速度和力度。 信用危机仍存，关注政策动向。根据统计局的数据，6 月全国房地产开发企业到位资金同比下降 23.6%，连续 12 个月同比下滑，但同比降幅较 5 月收窄 9.8pct，主要源自销售回款的改善。房企 7 月公开市场债券到期压力较大，从高频销售数据的情况来看，7 月销售回款的情况不容乐观，房企的信用危机远未解除。我们认为解决问题的本质手段在于销售端的复苏，但从 6 月百强房企的销售数据来看，由于对交付情况的担忧，大部分民企、出险房企的销售复苏明显弱于行业，7 月“停贷”事件或将进一步挫伤民企销售。这意味着需要更多外力的干预才能帮助它们走出现金流的恶性循环。 6 月统计局地产数据仅销售有所复苏，但高频数据显示 7 月下行压力再次加大，“停贷”事件加剧不确定性。房地产融资总量仍在收缩，结构问题突出，央国企和少数头部民企已经恢复信