房地产行业动态点评：政策支持潮开启

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 必选消费/可选消费 政策支持潮开启 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +86021 38476038 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +86-21-28972218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 金地集团 600383 CH 16.83 买入 万科 A 000002 CH 24.53 买入 新城控股 601155 CH 45.36 买入 滨江集团 002244 CH 6.62 买入 华发股份 600325 CH 8.74 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 47.68 买入 华联控股 000036 CH 5.37 增持 鲁商发展 600223 CH 19.23 买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 4 月 07 日│中国内地 动态点评 支持新市民金融服务叠加因城施策，政策支持潮开启 4 月 6 日的国务院常务会议上指出，研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务，保障重点项目建设融资。3 月 4 日银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，而此次会议则是进一步重申对新市民金融服务的支持。我们继续建议从终局思维出发，关注头部央企国企和少量强信用民企。重点推荐：金地集团、万科 A、新城控股、滨江集团、华发股份、华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正、华联控股、鲁商发展。 再次重申支持新市民金融服务，需求端政策逐步改善 新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。支持的方式主要是通过满足新市民合理购房信贷需求、提升新市民住房公积金服务水平、优化新市民安居金融服务等方面来展开。我们认为需求端政策将逐步改善，主要集中在因城施策和房贷释放方面。 因城施策持续蔓延 据我们统计，21Q4、22Q1 重点城市地产放松政策分别为 35、53 次，放松城市层级逐步提高，4 月更多城市加入放松行列，衢州、秦皇岛全面取消限购、郑州、兰州调整认房认贷标准，菏泽、重庆、赣州、南宁、北海、城防港等城市降低首付比例，3 月以来疫情再次发酵打断部分城市复苏进展，我们认为这使得政策继续发力的紧迫性进一步增强。 房贷利率出现 2019 年来最大月度降幅 2021 年四季度以来，房贷利率持续下降，根据贝壳研究院的数据，22 年 3月百城首套房、二套房贷款利率分别为 5.34%、5.60%，环比下行 13、15bp，创下 2019 年来单月最大降幅，自 2021 年 10 月见顶以来已连降 5 个月，累计降幅达到 41、40bp。3 月百城放款周期为 34 天，环比下降 4 天，同样连降 5 个月，累计降幅达到 39 天，已是 2019 年以来的最快水平。 我们预计市场销售二季度逐步见底 2022 年以来，市场依然在快速下行，据我们高频数据显示，虽然 3 月 66 城新房成交面积同比依然有 49%的下滑，但随着政策释放，部分城市环比有所改善，3 月 25 日-31 日，一、二、三线城市周成交面积环比分别为-35%（受疫情影响）/41%/28%。我们认为市场情绪有望随着需求端政策的持续改善而逐渐修复，市场景气度持续下行的趋势有望收止，金融委和多部门地产表态表明，地产并购和融资、房贷额度和利率、地方需求端政策仍有望持续改善，财政部明确今年不推广房地产税试点，政策面调整有望加速地产基本面的企稳，我们预判二季度有望看到全国销售逐步见底。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (29)(19)(9)111Apr-21Aug-21Dec-21Apr-22(%)房地产开发房地产服务沪深300股票报告网 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 必选消费/可选消费 再次重申支持新市民金融服务，政策支持潮逐步开启 4 月 6 日的国务院常务会议上指出，研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务，保障重点项目建设融资。3 月 4 日银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，而此次会议则是进一步重申对新市民金融服务的支持。 新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。主要是通过增加保障性住房供给、支持住房租赁市场健康发展、满足新市民合理购房信贷需求、提升新市民住房公积金服务水平、优化新市民安居金融服务等方面来展开。我们认为需求端政策将逐步改善，主要集中在因城施策和房贷释放两个层面。 图表1： 《关于加强新市民金融服务工作的通知》安居政策 政策 细则 助力增加保障性住房供给 鼓励银行机构在依法合规、风险可控的前提下，加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度。支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套市政基础设施建设等环节，依法合规提供专业化、多元化金融服务。引导信托公司发挥自身优势，依法合规支持保障性住房建设运营。鼓励发展工程质量保证保险 支持住房租赁市场健康发展 支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力。鼓励保险机构开展出租人责任险、承租人责任险等保险业务，支持长租市场发展 满足新市民合理购房信贷需求 支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确