3月房地产行业月报（第45期）：土地及住宅市场小幅拉升，第三季度或真正回暖

【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于 2017 年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 土地及住宅市场小幅拉升，第三季度或真正回暖 ——3 月房地产行业月报（第 45 期） 相关研究： 投资要点：  行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号 3 月，需求端方面，房地产税试点暂缓，地方继续从公积金贷款、商业贷款等方面释放利好，同时，兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动，虽然政策比较密集，在“三限”方面也有突破，但是整体力度还是较小，我们期待后续地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱，出台实质性宽松政策；供给端方面，对于预售监管和行业融资，中央层面表态积极，但是目前来看落地进展不明显，为了实现保交付的目标，需尽快明确对行业融资的引导，落实预售资金监管的调整纠偏。  住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖 从我们监测的 40 城数据来看，3 月全国商品住宅销售面积为 1640.6 万平米，同比下行 47.6%，环比上行 27.1%。从环比情况来看，一线和三四线城市增长相对较慢，核心二线和普通二线城市增长较快。从同比来看，各能级城市均有较大幅度的下降。 我们认为要更加关注二线城市，二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会城市，这些城市的特质是经济实力相对较强，当地居民购买能力充足，更容易吸引人口流入，所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求，从而促使市场回暖。三四线城市保持稳定，且调控政策不断放宽，但难以支撑市场回转。我们认为小阳春虽迟但到，虽然疫情是影响住宅市场的变量，但是若后续疫情能够得到快速控制，三季度市场或将迎来真正的回暖。  土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升 2022 年 3 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积 11277.2 万平米，同比下降33.5%，环比上升 117.7%。成交总建筑面积为 5134.7 万平米，同比下降 59.1%，环比上升 45.3%。 截至 4 月 6 日，实行集中供地的 22 城中仅郑州、沈阳及长春还未推出地块，其余19 城均已推出首批集中供地地块，3 月供应规模达到小高峰，与 2021 年相比，2022 年首批集中供地具有“时间更前、规模更小、质量更优、门槛更低”四个显著特点。成交方面一线及核心二线城市受供应上升驱动，成交规模有较大幅度的上升，且随着多个城市的政策出现松动，行业环境趋向宽松，加之出让规则上多方位调动企业的参与度，市场观望情绪有所下降，土地成交溢价率有较为明显的回暖。  企业表现：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向 投资方面，2022 年 3 月，多城市供地开启，房企土地投资活动有所增加，根据亿翰监测，2022 年 3 月 TOP100 房企权益拿地总金额较 2 月环比上升 63.9%，但较 2021 年同期仍下降 36.0%。我们认为，随着市场预期的转向、行业信心的修复，房企拿地热度会逐步回升。销售方面，2022 年 3 月，尽管房地产政策在逐步宽松，但短期内房企销售并未出现明显复苏，叠加疫情的反复，3 月小阳春未至，房企销售仍延续颓势，根据亿翰智库《2022 年 1-3 月中国典型房企销售业绩研究报告》，3 月 TOP200 房企总销售额同 《 2022 年 3 月 中 国 典 型 房 企 销 售 业 绩TOP200》 《月读数据【第51期】┃2021年商品房成交“双18”，开发投资同比回落至4.4%（2021年1-12月）》 《730中央政治局会议：揭示房地产行业五大走向！》 《2019年年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代》 《一文读懂房产税的四大问题》 2021 年 1 月以来行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn -30%-20%-10%0%10%20%2021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/3房地产指数沪深300房地产行业研究·研究报告 2022 年 4 月 7 日 亿翰智库、全联房地产商会 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 比下降 52.9%，降幅较 2 月扩大 2.5 个百分点；从中期而言，政策仍是房地产市场的重要变量，政策宽松周期已经重新启动，在政策宽松加码达到一定的程度后，房企销售有望迎来改善。融资方面，房企境内债融资规模为 680.4 亿元，环比上升 125.9%，为 2021年 8 月以来新高，主要为国央企拉动；海外债发行形势仍未好转，3 月净融资-49.9 亿美元，仍处于融资净流出的状态，形势仍严峻。资本市场方面，3 月地产股经历了剧烈的波动，但随着市场信心的恢复，以及房地产行业预期的逐步转向，3 月地产股表现跑赢沪深 300 指数。 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 目录 1 引言 ....................................................................................................................................... 1 2 行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号 ....................................... 1 3 住宅市场：市场恢复不及预期，预计 Q3 真正实现回暖 ......................................................... 6 4 土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升 ................................................................ 9 5 企业经营：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向 ................................................ 13 房地产行业月度策略报告 仅供金融机构投资者使用，谢绝媒体转载。 图表目录 图表 1：3 月需求端方面政策 ...................................................................................................