房地产行业年报点评：众安集团，销售增长营收下降，以稳健为第一要务

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 9企业年报-克而瑞研究中心众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务沈晓玲、汪维文2022 年版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 9企业年报-克而瑞研究中心众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务沈晓玲、汪维文2022 年版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 9企业年报-克而瑞研究中心众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务沈晓玲、汪维文2022 年版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 9企业年报-克而瑞研究中心众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务沈晓玲、汪维文2022 年版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 9企业年报-克而瑞研究中心众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务沈晓玲、汪维文2022 年版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 9企业年报-克而瑞研究中心众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务沈晓玲、汪维文2022 年版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 9企业年报-克而瑞研究中心导读：2021 年众安集团继续保持稳健销售增长，但营收和净利润出现明显下降，未来企业将收缩投资规模，进一步稳固债务安全，以稳健为第一要务。【业绩稳健增长，销售回款率突破 100%】2021 年众安集团实现全口径销售额 279.3 亿元，同比增长27.3%，销售成绩表现较为亮眼。其中 97%左右的销售额均来源于浙江省内，大本营杭州贡献达 44%。公司紧抓回款，全年共实现销售回款 292 亿元，回款率高达 104.6%。未来，众安仍将以保持稳健经营为首要目标，规划 2022 年销售金额目标 300 亿元，2023 年 350 亿元，2024 年 400 亿元。2022 年众安整体可售货值约 635 亿元，仅需 47.3%的去化率即可完成目标。【立足浙江投资积极，未来 2 年压降投资规模】2021 年众安集团共新增 12 个项目，新增土储总建面 193.4 万平方米，新增土储总价 111.0 亿元，全年拿地销售比约 0.40，高于百强平均的 0.25。未来秉持短期审慎，长期乐观战略投资，2021 年全年众安集团新增土储总货值约 280 亿元，未来 3 年新增货值保持在 160 亿/220 亿/450 亿元左右。【土地储备充裕，满足未来 5 年开发所需】截止 2021 年底，众安集团共拥有总土储建面 1048 万平方米，其中已售未交付面积 175 万平方米，剩余可售面积约 873 万平方米左右，按照管理层的预估，可以满足企业未来 5 年发展所需，土储较为充裕。【结转不畅致营收下降，2021 年净利率仅 0.8%】2021 年众安集团实现营业收入 49.7 亿元，其中地产销售收入由于结转时间的影响为 42.8 亿元，同比下降 36.6%,是企业营收下降的主要因素。酒店经营、商业租赁及物业管理等多元化业务收入约 6.9 亿元，整体与 2020 年持平。关于地产结转问题，业绩会上管理层预期 2022 年会有修复，全年结转收入会在 100 亿以上。2021 年众安集团实现整体毛利润约 14.8 亿元，整体毛利率约为 29.7%，相较 2020 年略降 0.5 个百分点。根据管理层透露，未来企业毛利率将会持续维持在 30%的水平。全年净利润仅 0.39 亿元，净利率 0.8%。【三条红线全部绿档，明年将迎来偿债高峰】截止至 2021 年底，众安集团共持有现金177.5 亿元，现金短债比提升至 2.14，长短债比为 3.70。企业借款总额约为人民币 169.9 亿元，其中一年以内债务占比 21%，1-2 年债务占比 45%，明年将会迎来偿债高峰。企业整体融资成本为 6.20%，相较 2020年底略有下降。净负债率略有升高至 77.5%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至 66.9%，不过仍满足三道红线绿线要求。在业绩会上，公司也发布了未来债务管控目标，保持资产负债率<65%,现金短债比>1.2 以及净负债率<40%。1 本文现金仅计算流动资产部分，即受限制现金+现金与现金等价物，与企业公告现金总额不一致版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 9企业年报-克而瑞研究中心导读：2021 年众安集团继续保持稳健销售增长，但营收和净利润出现明显下降，未来企业将收缩投资规模，进一步稳固债务安全，以稳健为第一要务。【业绩稳健增长，销售回款率突破 100%】2021 年众安集团实现全口径销售额 279.3 亿元，同比增长27.3%，销售成绩表现较为亮眼。其中 97%左右的销售额均来源于浙江省内，大本营杭州贡献达 44%。公司紧抓回款，全年共实现销售回款 292 亿元，回款率高达 104.6%。未来，众安仍将以保持稳健经营为首要目标，规划 2022 年销售金额目标 300 亿元，2023 年 350 亿元，2024 年 400 亿元。2022 年众安整体可售货值约 635 亿元，仅需 47.3%的去化率即可完成目标。【立足浙江投资积极，未来 2 年压降投资规模】2021 年众安集团共新增 12 个项目，新增土储总建面 193.4 万平方米，新增土储总价 111.0 亿元，全年拿地销售比约 0.40，高于百强平均的 0.25。未来秉持短期审慎，长期乐观战略投资，2021 年全年众安集团新增土储总货值约 280 亿元，未来 3 年新增货值保持在 160 亿/220 亿/450 亿元左右。【土地储备充裕，满足未来 5 年开发所需】截止 2021 年底，众安集团共拥有总土储建面 1048 万平方米，其中已售未交付面积 175 万平方米，剩余可售面积约 873 万平方米左右，按照管理层的预估，可以满足企业未来 5 年发展所需，土储较为充裕。【结转不畅致营收下降，2021 年净利率仅 0.8%】2021 年众安集团实现营业收入 49.7 亿元，其中地产销售收入由于结转时间的影响为 42.8 亿元，同比下降 36.6%,是企业营收下降的主要因素。酒店经营、商业租赁及物业管理等多元化业务收入约 6.9 亿元，整体与 2020 年持平。关于地产结转问题，业绩会上管理层预期 2022 年会有修复，全年结转收入会在 100 亿以上。2021 年众安集团实现整体毛利润约 14.8 亿元，整体毛利率约为 29.7%，相较 2020 年略降 0.5 个百分点。根据管理层透露，未来企业毛利率将会持续维持在 30%的水平。全年净利润仅 0.39 亿元，净利率 0.8%。【三条红线全部绿档，明年将迎来偿债高峰】截止至 2021 年底，众安集团共持有现金177.5 亿元，现金短债比提升至 2.14，长短债比为 3.70。企业借款总额约为人民币 169.9 亿元，其中一年以内债务占比 21%，1-2 年债务占比 45%，明年将会迎来偿债高峰。企业整体融资成本为 6.20%，相较 2020年底略有下降。净负债率略有升高至 77.5%，剔除预收账款资产负债率同样略有升高至 66.9%，不过仍满足三道红线绿线要求。在业绩会上，公司也发布了未来债务管控目标，保持资产负债率<65%,现金短债比>1.2 以及净负债率<40%。1 本文现金仅计算流动资产部分，