房地产行业调研纪要：安徽省三四线城市（八十七），淮南篇

版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 8克而瑞研究中心调研纪要｜安徽省三四线城市（八十七）：淮南篇杨科伟、姚郑康2022 年 3 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 8克而瑞研究中心调研纪要｜安徽省三四线城市（八十七）：淮南篇杨科伟、姚郑康2022 年 3 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 8克而瑞研究中心调研纪要｜安徽省三四线城市（八十七）：淮南篇杨科伟、姚郑康2022 年 3 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 8克而瑞研究中心调研纪要｜安徽省三四线城市（八十七）：淮南篇杨科伟、姚郑康2022 年 3 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 8克而瑞研究中心调研纪要｜安徽省三四线城市（八十七）：淮南篇杨科伟、姚郑康2022 年 3 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 1/ 8克而瑞研究中心调研纪要｜安徽省三四线城市（八十七）：淮南篇杨科伟、姚郑康2022 年 3 月版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 8克而瑞研究中心淮南在八十年代曾经被国务院批准为“较大的市”。进入 21 世纪，随着煤炭产能控制，曾经的矿业大市经济发展停滞、劳动人口流失，房地产和基础建设也仿佛笼罩在淡淡的哀伤。淮南八公山区曾被报道房价已经“鹤岗化”，厂矿职工房只需 5 万元/套。市中心田家庵区虽尚不至于此，但房地产市场也长期处于去化缓慢、量价涨幅有限。据实地调研，淮南当前主城供应远大于需求，未来中长期市场缺乏爆发潜力。经济发展停滞、人口需求外流、政府规划紊乱、烂尾长期存在等都是制约淮南房地产市场的因素。本次调研的区域为淮南主城区田家庵区，同时也是淮南房地产市场核心区域。下文主要基于对田家庵区山北老城和山南新城两个板块的楼市情况。一、主城市场规模不足 300 万平方米，2021 年下半年在售项目流速腰斩淮南房地产市场长期以来相对封闭。2016 年以前全年全市商品房销售面积低于 300 万平方米，市场在售楼盘以本土房企为主。2017 年品牌房企在“高周转、下沉三四线”下集中进入淮南市场，全年全市商品房成交面积突破至 334 万平方米，同比增长 40%。2018 年淮南碧桂园项目开盘，一期共计成交房源过千套，短期内透支了市场存量需求。2019年起淮南楼市进入下行阶段。2020 年起碧桂园项目尾盘倾销，在售房源由精装 9000 元/平方米（含 1000 元/平方米精装）改至毛坯 8000 元/平方米，最后降至 6000 元/平方米。需求透支下淮南新房成交规模快速缩减，2020 年和 2021 年田家庵区商品住宅成交面积分别同比下降 10%和 12%。据实地调研了解，以山北老城为例，2021 年上半年市场相对平稳，刚需流量盘月均成交 100套；下半年市场转冷，月均去化水平降至 50 套以内，部分滞销项目降至 10 套以内。2022 年返乡置业明显弱于往年，春节期间某流量项目仅成交 25 套房源，同比回落 70%。二、山北购房以潘家集刚需为主，田家庵改善前往山南置业淮南主城区田家庵区以舜耕山为界，划分为山北老城和山南新城两个板块。周边相接壤的潘集区、大通区、八公山区和谢家集区。其中八公山区和谢家集区煤矿资源已枯竭，购买贫瘠；凤台县和寿县相对独立。主城区主力购房客群以潘集区和田家庵区两区为主。山北老城旧改较为艰难，新建商品房主要集中在边缘板块。购房主力群体为来自潘集区的煤矿职工，占山北老城在售项目成交 50%以上，部分项目可达 80%。山南新城为市府搬迁后所在，生活配套欠缺，教育配套东西分布不均。东部拥有学区资源，如淮南师范附小山南校区等。购房主力群体为来自山北老城的改善客户。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 8克而瑞研究中心淮南在八十年代曾经被国务院批准为“较大的市”。进入 21 世纪，随着煤炭产能控制，曾经的矿业大市经济发展停滞、劳动人口流失，房地产和基础建设也仿佛笼罩在淡淡的哀伤。淮南八公山区曾被报道房价已经“鹤岗化”，厂矿职工房只需 5 万元/套。市中心田家庵区虽尚不至于此，但房地产市场也长期处于去化缓慢、量价涨幅有限。据实地调研，淮南当前主城供应远大于需求，未来中长期市场缺乏爆发潜力。经济发展停滞、人口需求外流、政府规划紊乱、烂尾长期存在等都是制约淮南房地产市场的因素。本次调研的区域为淮南主城区田家庵区，同时也是淮南房地产市场核心区域。下文主要基于对田家庵区山北老城和山南新城两个板块的楼市情况。一、主城市场规模不足 300 万平方米，2021 年下半年在售项目流速腰斩淮南房地产市场长期以来相对封闭。2016 年以前全年全市商品房销售面积低于 300 万平方米，市场在售楼盘以本土房企为主。2017 年品牌房企在“高周转、下沉三四线”下集中进入淮南市场，全年全市商品房成交面积突破至 334 万平方米，同比增长 40%。2018 年淮南碧桂园项目开盘，一期共计成交房源过千套，短期内透支了市场存量需求。2019年起淮南楼市进入下行阶段。2020 年起碧桂园项目尾盘倾销，在售房源由精装 9000 元/平方米（含 1000 元/平方米精装）改至毛坯 8000 元/平方米，最后降至 6000 元/平方米。需求透支下淮南新房成交规模快速缩减，2020 年和 2021 年田家庵区商品住宅成交面积分别同比下降 10%和 12%。据实地调研了解，以山北老城为例，2021 年上半年市场相对平稳，刚需流量盘月均成交 100套；下半年市场转冷，月均去化水平降至 50 套以内，部分滞销项目降至 10 套以内。2022 年返乡置业明显弱于往年，春节期间某流量项目仅成交 25 套房源，同比回落 70%。二、山北购房以潘家集刚需为主，田家庵改善前往山南置业淮南主城区田家庵区以舜耕山为界，划分为山北老城和山南新城两个板块。周边相接壤的潘集区、大通区、八公山区和谢家集区。其中八公山区和谢家集区煤矿资源已枯竭，购买贫瘠；凤台县和寿县相对独立。主城区主力购房客群以潘集区和田家庵区两区为主。山北老城旧改较为艰难，新建商品房主要集中在边缘板块。购房主力群体为来自潘集区的煤矿职工，占山北老城在售项目成交 50%以上，部分项目可达 80%。山南新城为市府搬迁后所在，生活配套欠缺，教育配套东西分布不均。东部拥有学区资源，如淮南师范附小山南校区等。购房主力群体为来自山北老城的改善客户。版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 2/ 8克而瑞研究中心淮南在八十年代曾经被国务院批准为“较大的市”。进入 21 世纪，随着煤炭产能控制，曾经的矿业大市经济发展停滞、劳动人口流失，房地产和基础建设也仿佛笼罩在淡淡的哀伤。淮南八公山区曾被报道房价已经“鹤岗化”，厂矿职工房只需 5 万元/套。市中心田家庵区虽尚不至于此，但房地产市场也长期处于去化缓慢、量价涨幅有限。据实地调研，淮南当前主城供应远大于需求，未来中长期市场缺乏爆发潜力。经济发展停滞、人口需求外流、政府规划紊乱、烂尾长期存在等都是制约淮南房地产市场的因素。本次调研的区域为淮南主城区田家庵区，同时也是淮南房地产市场核心区域。下文主要基于对田家庵区山北老城和山南新城两个板块的楼市情况。一、主城市场规模不足 300 万平方米，2021 年下半年在售项目流速腰