房地产行业2022年4月投资策略：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年03月28日超 配房地产行业 2022 年 4 月投资策略基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间核心观点行业研究·行业月报房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业专题-“慢时代”的财务特征：基于一个简化模型的讨论》 ——2022-03-19《房地产行业双周报-行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及拿地政策持续优化》 ——2022-03-16《统计局 1-2 月房地产数据点评-深挖数据背后的真实图景，政策宽松预期难动摇》 ——2022-03-15《房地产行业双周报-销售拿地市场表现低迷，拉动需求政策暖风频吹》 ——2022-03-02《郑州楼市新政点评-需求端政策改善进入密集期，当前仍有较大博弈空间》 ——2022-03-02行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主流。2022 年前两月销售依旧较为低迷，未见显著改善。2 月单月，30 大中城市商品房销售面积同比下降27%，环比下降 42%；其中，一线城市销售面积 221 万平方米，同比下降 7%，环比下降 34%；二线城市销售面积 358 万平方米，同比下降 23%，环比下降42%；三线城市销售面积 136 万平方米，同比下降 51%，环比下降 51%。2022年 1-2 月，30 大中城市商品房销售面积同比下降 28%，一、二、三线城市分别同比下降 22%、17%、50%。2022 年 2 月，百城土地成交面积/供应面积为 52%，较上月下降 51pct，溢价率为 3.4%，较上月下降 0.5pct；其中一线城市溢价率为 4.5%，较上月上升2.7pct；二线城市溢价率为 0.5%，较上月下降 5.2pct；三线城市溢价率为0.8%，较上月下降 1.9pct。在已完成第一批集中供地的五个城市中，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为 94%、78%、83%；青岛、合肥地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为 40%、38%，比例下降较大。整体来看，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北京、福州、青岛溢价率分别为 11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别较上次提升 4.7、4.1、3.5、1.2、1.3pct。土地市场似乎有所恢复，但我们认为，销售预期并未回暖，房企“以销定产”的态度难以转变，国央企及地方城投、民企带动的部分城市土拍短暂复苏大概率难以持续，土地市场完全恢复活力仍需时日。板块：超额收益已现，整体估值仍低。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 3.6%，跑赢沪深 300 指数 12.7 个百分点，在 31 个行业中排第 2 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2022 年动态 PE 为 5.7 倍，比2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）低 7.5%，仍处历史最低水平。投资建议：基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间。当前行业基本面未见显著改善，销售端依旧较为低迷，土地市场恢复活力仍需时日。我们认为在土地市场完全回暖之前，政策放松的脚步就不会停止，政策端博弈仍有较大空间，类似郑州、哈尔滨出台的相关政策在其他地区还会接踵而至，地产股当前依然值得买入。中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。4 月组合推荐招商积余、新城控股。风险提示：基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（百万元）2022E2023E2022E2023E001914招商积余买入16.4017,3900.660.8225.019.9601155新城控股买入28.1463,6978.339.213.43.1资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年03月28日超 配房地产行业 2022 年 4 月投资策略基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间核心观点行业研究·行业月报房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业专题-“慢时代”的财务特征：基于一个简化模型的讨论》 ——2022-03-19《房地产行业双周报-行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及拿地政策持续优化》 ——2022-03-16《统计局 1-2 月房地产数据点评-深挖数据背后的真实图景，政策宽松预期难动摇》 ——2022-03-15《房地产行业双周报-销售拿地市场表现低迷，拉动需求政策暖风频吹》 ——2022-03-02《郑州楼市新政点评-需求端政策改善进入密集期，当前仍有较大博弈空间》 ——2022-03-02行业：销售依旧较为低迷，国央企拿地仍为主流。2022 年前两月销售依旧较为低迷，未见显著改善。2 月单月，30 大中城市商品房销售面积同比下降27%，环比下降 42%；其中，一线城市销售面积 221 万平方米，同比下降 7%，环比下降 34%；二线城市销售面积 358 万平方米，同比下降 23%，环比下降42%；三线城市销售面积 136 万平方米，同比下降 51%，环比下降 51%。2022年 1-2 月，30 大中城市商品房销售面积同比下降 28%，一、二、三线城市分别同比下降 22%、17%、50%。2022 年 2 月，百城土地成交面积/供应面积为 52%，较上月下降 51pct，溢价率为 3.4%，较上月下降 0.5pct；其中一线城市溢价率为 4.5%，较上月上升2.7pct；二线城市溢价率为 0.5%，较上月下降 5.2pct；三线城市溢价率为0.8%，较上月下降 1.9pct。在已完成第一批集中供地的五个城市中，国央企拿地仍是主流，北京、厦门、福州国央企拿地比例分别为 94%、78%、83%；青岛、合肥地方民企表现活跃，国央企拿地比例分别为 40%、38%，比例下降较大。整体来看，溢价成交的土地比例较上次增多，土地溢价率均有不同程度的上升，其中合肥、厦门、北京、福州、青岛溢价率分别为 11.2%、6.8%、4.5%、4.2%、2.0%；分别较上次提升 4.7、4.1、3.5、1.2、1.3