规模扩张提速 “沃土云林”商业模式加速落地

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告 20200820 2021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 钮杨洋 18915445759（同微信） niuyangyang@ehconsulting.com.cn 范楚学 Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn 严逸然 y85780(微信号) yanyiran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022 年 3 月 21 日 招商积余（001914.SZ） 规模扩张提速 “沃土云林”商业模式加速落地 核心观点： 3 月 18 日，招商积余发布 2021 年业绩报告。 截至 2021 年 12 月 31 日，招商积余在管项目 1717 个，管理面积 2.81 亿平方米，同比增长 47%，其中 58%的面积贡献来自江苏、山东、四川、广东四省。 报告期内，招商积余收入利润持续提升，实现营业收入 105.9亿元，同比增长 22.42%，其中物业管理业务营业收入占比达93.56%；实现净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 3 月 18 日，招商积余发布 2021 年业绩报告。 截至 2021 年 12 月 31 日，招商积余在管项目 1717 个，管理面积 2.81 亿平方米，同比增长 47%，其中 58%的面积贡献来自江苏、山东、四川、广东四省。 报告期内，招商积余收入利润持续提升，实现营业收入 105.9 亿元，同比增长 22.42%，其中物业管理业务营业收入占比达 93.56%；实现净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。 一、规模扩张提速，收并购获实质性突破 报告期内，招商积余管理规模持续扩张。截至 2021 年末，在管项目 1717 个，管理面积 2.81亿平方米，同比增长 47%，增速较 2020 年提升 22pct。其中，深圳、江苏、山东、四川、广东（不含深圳）5 个营业收入靠前的区域管理面积合计为 1.63 亿㎡，占比 58%。 数据来源：企业年报 从业态表现上，2021 年招商积余多路径巩固非住市场领先优势。报告期间，公共物业、园区、办公等优势业态持续快速发展，公园、城市空间服务、医院类业态有所突破，非住宅业态的管理面积达 1.66 亿㎡，同比增速 75%，是年内规模扩张的主要推动力。 数据来源：企业年报 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 其中，招商积余收并购工作在报告期间获得了实质性突破。2020 年的业绩发布会上，董事长聂黎明曾表示要“保持加大市场拓展力度”，强调“投资并购，是公司外省市扩张发展的重要战略举措之一，也是中长期战略”。年内，招商积余发力国资背景物企标的，抓住国有企业“两非”剥离的市场机遇，接连收购上航物业 100%股权和南航物业 95%股权，并通过增资的方式入股汇勤物业 65%的股权，在三家物业公司合计在管面积超过了 500 万平方米。 同时，招商积余不断发挥收并购与主业协同优势，自收购南航物业 95%股权以来，中标了中国民航机场建设集团设计科研综合楼、南航北京分公司后沙峪基地、南航西安基地等一批航空类项目，在航空物业业态的积累愈加深厚，持续领跑航空物业细分赛道，强者愈强的马太效应愈加明显。 报告期后，招商积余公告披露，拟将旗下 3 家全资附属子公司中航城投资、昆山中航、赣州九方 100%股权转让给公司控股股东招商蛇口，预计将获得 7.78 亿元的资金补充，进一步丰厚招商积余资金池。在规模发展高位提速、并购频发、集中度持续提升的行业环境下，重资产剥离的工作可以为收并购再蓄“弹药”。 此外，招商积余发挥全业态综合服务能力，“质”与“量”齐头并进。 “总对总”业务在大客户系统中的市场份额持续扩大，成功拓展南京华为、中兴南京园区、京东总部 4 号楼等项目，与阿里巴巴、宁德时代、华为等企业建立了深度战略合作，新签年度合同额同比增长 133%； 深耕基于城市空间的各细分领域场景，拓展了浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力均较大的高品质项目，新拓展项目中千万级以上项目数量同比增幅 43%； 积极强化合资合作业务，加大与广西投资集团、山东省机场管理集团等大型资源平台公司的合作，新成立合资公司 8 家，新签年度合同额同比增长 298%。 相较住宅业态下，业务增长主要来自于与控股股东招商蛇口的业务协同，报告期内来自招商蛇口的住宅业态在管面积同比增长 26%，高于整体增速水平，非住宅业态的市场化拓展效果更为显著，来自招商蛇口的非住宅业态在管面积同比增长仅 18%，这也有利于在房地产面临困境、交付量将长期下滑的市场环境下，缓和住宅协同减弱对自身业务的冲击。 二、多元赛道发力，“沃土云林”商业模式向纵深发展 2021 年全年，招商积余业绩指标稳健增长，实现营业收入 105.9 亿元，迈入百亿营收梯队，较上年同期增长 22.42%；实现净利润 5.13 亿元，同比增长 17.25%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：企业年报 从业务构成来看，招商积余两大板块业务收入利润持续提升： 物业管理业务通过推动“沃土云林”商业模式落地，实现营业收入 99.08 亿元，较上年同期增长 23.31%，占比 93.56%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加。此外，招商积余盈利能力小幅提升，物业管理业务毛利率由 10.96%上升至 11.43%，主要是随着优质非住宅类业务的拓展，招商积余非住宅基础物业管理的毛利率由 11.88%上升至 13.60%，拉动整体毛利水平的提升。 平台增值服务：到家汇发