物业行业年报综述：“收并购+外拓”加码规模增长，核心指标稳健向好

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022 年 4 月 15 日年报综述“收并购+外拓”加码规模增长核心指标稳健向好核心观点：管理规模是物业企业实现收入的基础，也是物业企业长期发展的重要支撑点。在经历过去两年大规模的收并购之后，物业行业的“马太效应”愈发凸显；同时，头部企业竞争更加激烈，尾部企业生存空间被挤压，迫使企业不得不进一步寻求新的规模增长机会。目前，共有 48 家物业企业已披露 2021 年度业绩报告，其中有 46 家企业披露了相关规模数据。从数据来看，截至 2021年末，46 家上市物企总在管面积达 52.26 亿平方米，平均在管面积为 1.14 亿平方米，较 2020 年末增长约 51.0%。股票报告网电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言管理规模是物业企业实现收入的基础，也是物业企业长期发展的重要支撑点。在经历过去两年大规模的收并购之后，物业行业的“马太效应”愈发凸显；同时，头部企业竞争更加激烈，尾部企业生存空间被挤压，迫使企业不得不进一步寻求新的规模增长机会。目前，共有 48 家物业企业已披露 2021 年度业绩报告，其中有 46 家企业披露了相关规模数据。从数据来看，截至 2021 年末，46 家上市物企总在管面积达 52.26 亿平方米，平均在管面积为 1.14 亿平方米，较 2020 年末增长约 51.0%。一、管理规模突进，行业分化再加剧截至 2021 年，46 家上市物企总在管面积达 52.26 亿平方米，平均在管面积为 1.14 亿平方米；其中有 43 家物业企业披露合约面积，总合约面积为 73.50 亿平方米，平均合约面积为1.71 亿平方米；总储备面积为 26.75 亿平方米，合约在管比均值为 1.57。2021 年，碧桂园服务在管面积达到 7.66 亿平方米，超越保利物业位居在管面积排行首位；其后依次是雅生活服务、保利物业、绿城服务及招商积余。图：2021 年上市物企在管面积（单位：万平方米）股票报告网电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3数据来源：企业业绩报告头部企业在管面积大幅增加，而部分成长型企业受制于资金、资源等因素增长缓慢，造成行业两极分化现象更加突出。截至 2021 年末，行业规模极差已扩大至 7.61 亿平方米，也仍有4 家上市企业在管面积位于 1000 万方以下，与行业平均规模差距悬殊。从规模增速来看，45 家物业企业（除方圆生活服务外）在管面积较 2020 年末平均增长 51.0%，共有 12 家物业企业在管面积增长大于 5000 万方。从企业来看，合景悠活在管面积增长达395.8%，跃居增速排行首位；而祈福生活服务则出现了在管面积缩减 0.6%。股票报告网电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4图：2021 年上市物企在管面积增速数据来源：企业业绩报告其中，合景悠活在管面积高速增长主要是由于其完成对悠活智联（原雪松智联）和上海申勤的并购，两起并购分别新增在管面积 8600 万方和 2400 万方。值得一提的是，合景悠活收购悠活智联是行业内首起“小吃大”的并购案。在高速增长的同时，绝大部分企业仍能保持良好的成长性。从披露相关数据的 43 家物业企股票报告网电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5业来看，上市企业总合约面积为 73.50 亿平方米，总储备面积为 26.75 亿平方米，平均储备面积约为 6220 万平方米，合约在管比均值为 1.57，较 2020 年末下滑 0.11。图：2020-2021 年上市物企合约在管比数据来源：嘉和家业物业云值得注意的是，无论是增速还是合约在管比，2021 年下半年的数据表现逊色于上半年。这股票报告网电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6主要与下半年物业行业受到房地产行业信用危机波及有关。房地产企业在资金链紧张的情况下，开发、交付面积的速度均大幅放缓，在一定程度上限制了物业企业规模的增长。二、收并购快速获取规模，市场外拓重要性提升物业企业通常以收并购、市场外拓、战略合作以及与关联方合作等方式来获取管理面积。从企业业绩报告披露的情况看，收并购仍是企业短期内最快速获取规模的方式，碧桂园服务、合景悠活等多家企业在年内依靠收并购获得跨越式增长。另一方面，企业为获得长期可持续的增长，在战略上提高市场外拓的重要性，积极参与招投标，提升投标能力、扩大企业影响力。（一）收并购收并购是物业企业短期内快速获取规模的方式，也是当前物企公认的最快发展策略。2020年以来，物业行业的并购热情持续高涨，尤其在 2021 年下半年受到房地产行业现金流紧张，加快集团资产变现因素的影响，大大加速了物企的收并购进程。2021 年，33 家物业企业合共发起 84 起收并购事件，其中明确披露金额的事件合共 61 起，共耗资 344.9 亿元。从企业披露的信息来看，60%以上在管面积增速超过 50%的企业都是在年内进行了多起收并购，如：碧桂园服务：2021 年，碧桂园服务 72.25 亿元收购嘉宝服务 94.62%股权、100 亿元收购富良环球 100%股权、33 亿元收购邻里乐 100%股权，此外还向第三方收购数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司，总代价约为 38.53 亿元。旭辉永升服务：战略并购是企业四轮驱动战略的重要一环。2021 年，旭辉永升服务收购华熙鑫安 50%股权、美中环境 51%股权、红星美凯龙 80%股权，以及收购上海星悦、山东鑫建、郑州锦艺。第一服务控股：2021