房地产行业2022年春季投资策略：迎新格局成长力量，优质房企破茧新生

迎新格局成长力量，优质房企破茧新生房地产2022年春季投资策略证券分析师：袁豪 A0230520120001 曹曼 A0230520120003 陈鹏 A0230521110002研究支持：邓力2022.3.22www.swsresearch.com2投资案件结论和投资分析意见房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升，并借鉴中外格局优化经验，预计龙头房企PE有望升至10倍。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、金地集团、建发股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中国建筑、万科A；H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。原因及逻辑1）不同于以往的周期底部，目前房地产行业低库存将对后续投资和销售形成制约，并预计2022年投资和销售双双下行将对经济有显著拖累，并且如果房地产稳定不保的话，不排除将对经济拖累程度再加大。2）去年下半年以来，房企资金链压力大幅提升，房企债务违约/展期频现，资金困境程度历史罕见，主要源于四大因素重压所致、并目前仍未消除或缓解，但防控金融风险底线下亟需维稳房地产，政策亟待修复。3）近期高层发声强调两维护、防控金融风险、满足改善性住房按揭需求；政府维稳暖意已现，预计行业政策正常化修复开启，并猜想行业将演绎三阶段发展：政策正常化阶段、保投资阶段、格局优化阶段。4）借鉴美国房地产板块、中国白酒板块的格局优化经验，当供给出清、格局优化后，行业集中度进一步提升，优质企业或将迎来戴维斯双击。目前我国正经历格局优化阶段，预计我国龙头房企PE估值将提升10倍。有别于大众的认识市场认为，后续房地产行业政策修复已经接近尾声，并且对于本轮房企资金链风险影响程度有所低估，以及对于后续房地产基本面的下行也有所低估；而我们认为，目前房企资金困境程度历史罕见，房地产行业基本面下行压力也很大，后续也将对经济及产业链造成较大拖累，在防控金融风险的底线思维下，预计行业政策亟待修复，并且近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，我们认为政府维稳暖意已现，预计行业政策正常化修复开启，但行业仍将进一步出清，行业集中度再提升，优质企业或将迎来戴维斯双击，并借鉴中外格局优化经验，预计龙头房企PE有望升至10倍。qZkZjZnVeXqUoPmN9PaO7NtRpPsQnPfQnNnOjMmOoMaQqRmNNZqNmRuOtOwP主要内容1.基本面：投资和销售双双下行，稳增长下需稳房地产2.资金面：重压下行业资金遇困，防风险下需稳房地产3.政策面：政策修复格局优化，优质房企迎来戴维斯双击4.投资分析意见：迎新格局成长力量，优质房企破茧新生，维持“看好”评级3qZkZjZnVeXqUoPmN9PaO7NtRpPsQnPfQnNnOjMmOoMaQqRmNNZqNmRuOtOwP主要内容1.基本面：投资和销售双双下行，稳增长下需稳房地产2.资金面：重压下行业资金遇困，防风险下需稳房地产3.政策面：政策修复格局优化，优质房企迎来戴维斯双击4.投资分析意见：迎新格局成长力量，优质房企破茧新生，维持“看好”评级3主要内容1.基本面：投资和销售双双下行，稳增长下需稳房地产2.资金面：重压下行业资金遇困，防风险下需稳房地产3.政策面：政策修复格局优化，优质房企迎来戴维斯双击4.投资分析意见：迎新格局成长力量，优质房企破茧新生，维持“看好”评级3www.swsresearch.com4房地产行业小周期延长，传统经验判断规律失效历史规律来看，我国房地产行业呈现3年小周期规律，包括销量、价格、开工、投资、拿地等指标均表现为3年小周期规律，而该周期规律主要来源于需求端政策周期和供给端库存周期的3年周期规律共同作用。而在本轮小周期中，房地产销量、价格、投资均显现出了极强的韧性，小周期也出现了延长的现象，目前历时已超6年半，而以往通常的3年周期规律中的经验判断方式都出现了不同程度的失效。需求端：政策周期（主要指货币周期）供应端：库存周期（主要指供给周期）12推动房地产小周期规律资料来源：Wind，申万宏源研究图1：2014年前我国房地产呈现3年小周期规律(20.00)(15.00)(10.00)(5.00)0.005.0010.0015.0020.00(120.0)(100.0)(80.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0120.02005-092006-072007-052008-032009-012009-112010-092011-072012-052013-032014-012014-112015-092016-072017-052018-032019-012019-112020-092021-07（%）（%）70个城市住宅价格同比（右轴）全国单月销售面积同比08年11月至11年12月历时：3年零2个月12年1月至14年12月历时：3年整05年7月至08年10月历时：3年零4个月15年1月至今历时：超7年图2：供需两端的周期规律推动房地产小周期规律资料来源：申万宏源研究www.swsresearch.com5供给端调控导致持续低库存、并库存周期延长2015年房地产行业开始了持续的供给端调控，包括：土地端调控（调控土地资源，通过三四线去库存和集中供地等政策，实现调控土地价格）、预售证监管（调控预售证资源，通过限价等政策，实现调控住宅价格）、资金调控（调控资金资源，通过资管新规、三条红线、贷款集中度等政策，实现调控资金价格），综合导致了房地产行业持续去库存，推动了房地产行业的库存周期的延长，从而导致了房地产行业小周期的延长。图4：供给端调控推动了房地产库存周期延长资料来源：Wind，申万宏源研究房地产行业的供给侧改革土地资源（土地调控）预售证资源（预售证监管）资金资源（资金调控）推动01,0002,0003,0004,0005,0006,0002007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-06（万平）5城（北、上、深、杭、宁）可售面积08年11月至11年12月历时：3年零2个月12年1月至14年12月历时：3年整15年1月至今历时：超7年图3：房地产行业持续供给侧改革资料来源：申万宏源研究www.swsresearch.com6目前低库存特征奠定后续行业走势将不同以往从全国的库存指标来