持续抢占非住宅领域 但仍需面对盈利能力短板

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告 20200820 2021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 唐 卓 tz_2580（微信号） tangzhuo@ehconsulting.com.cn 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 王 都 Dwong5011（微信号） wangdu@ehconsulting.com 梁天伟 Demon_solo_breath（微信号） tweiliang@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2021 年 8 月 16 日 招商积余（001914.SZ） 持续抢占非住宅领域 但仍需面对盈利能力短板 核心观点： 2021 年 8 月 16 日，招商积余发布业绩年中报，报告期内，在管面积达 1.99 亿平方米，较 2020 年底增加 4.58%；招商积余在管规模持续扩大，积极布局城市服务如办公、园区、公共与政府等大物业，非住宅领域在管面积总占比 50.7%，名列前茅。 总营收为 47.79 亿元，同比增长 23.6%；净利润为 2.1 亿元，同比增长 9.8%，但净利率仅为 4.4%，在行业内偏低，规模扩张而净利率不涨是招商积余目前所面临的主要困境，为突破这个困境，如何有效地进行组织结构优化是国资物企共同需要解决的课题。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 招商积余发布业绩年中报，报告期内，在管面积达 1.99 亿平方米，较 2020 年底增加 4.58%；总营收为 47.79 亿元，同比增长 23.6%；净利润为 2.1 亿元，同比增长 9.8%，净利率仅 4.4%。招商积余的在管面积、总营收都在稳步增长，而净利率表现依旧在行业内偏低。 为改善这个问题，招商积余以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。 一、扩大非住宅领域优势，持续降低关联方依赖度 2021 年 6 月末，招商积余在管面积达 1.99 亿平方米，较 2020 年底增加 4.58%。期间，公司持续发力住宅、非住宅项目，在管项目面积占比分别为 49.3%和 50.7%，其中非住宅业态覆盖办公、园区、公共、政府、学校、商业、城市空间及其他。 图：2021H1 招商积余在管项目业态 数据来源：企业业绩报告 2021 年 1-6 月，招商积余深圳坪山公安局、深圳建行、国家健康医疗大数据北方中心、湖南 921、922 医院、北京师范大学、浙江干休所、合肥市轨道交通 3 号线等大批高质量项目落地，涵盖医院、学校、公建等众多业态。在新兴的城市服务领域，拓展了深圳中心公园等优质项目，与深圳马峦街道达成战略合资合作，助力马峦街道全域物业化改革。 报告期后，招商积余接连中标清华大学、中国农业大学、北京化工大学、郑州航空工业管理学院项目，为上述高校的部分公寓、饮食服务中心、教学楼提供专业服务；招商积余亦在新兴城市服务领域取得重大突破：企业于 7 月下旬参加普陀区重点项目集中合作签约仪式，未来将助力普陀区提升物业管理、资产管理、城市综合运营能力。 住宅, 49.3%办公, 21.5%园区, 18.0%公共, 21.3%政府, 9.1%学校, 15.0%商业, 5.5%城市空间及其他, 9.7% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 招商积余进一步发展多业态布局的野心也体现在企业的经营举措上，半年度业绩报告中提到，企业将在下半年将持续开展“一业态一模板”工作，即围绕具体业态开展“一体化”的服务需求研究，明确不同业态的物业管理模式，全面提升运营能力。 同期，招商积余服务外拓业务高质量快速发展，2021 上半年公司第三方贡献管理面积 1.24 亿方，远高于来自控股股东的管理面积，管理面积较 2020 年底增长 5%，体现出公司对关联方的依赖程度进一步降低。 二、发展物管、资管核心业务，但盈利能力有待提升 2021 上半年，招商积余录得在管面积 1.99 亿平方米，非住宅项目突破 1 亿平方米，实现营业收入和净利润分别为 47.79 亿元和 2.1 亿元，较去年同期增长 23.6%、35.6%； 综合毛利率 13.5%，同比上升 0.3 个百分点，主要源于 2021 上半年疫情补贴减少，致使物管业务毛利率同比下滑 0.65 个百分点，同样受疫情反复影响，资产管理业务毛利率同比下滑 1.24 个百分点； 受企业存量房地产项目清盘项目逐渐完成，企业期间费用率持续下降至 5.7%。但值得注意的是，2021 年上半年净利率仅为 4.4%，虽同比上升 0.4 个百分点，仍为企业短板。 2021 上半年，招商积余积极推进发展物业管理及资产管理两项核心业务，物业管理、资产管理收入分别占比 92.8%、5.7%。 图：2020H1 及 2021H1 招商积余营业收入情况 数据来源：企业业绩报告  基础物业管理服务：2021H1 较去年同期增加 6.46 亿元，同比增长 21.97%；背后的原因是招商积余为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养以及综合保障服务8.3711.1221.0324.746.478.501.852.700.960.720.005.0010.0015.0020.0025.0030.002020H12021H1基础住宅物业管理服务非住宅物业管理专业化服务资产管理其他 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 等基础物业管理服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质。  专业化服务：2021H1 较去年同期增加 2.03 亿元，同比增长 31.38%；招商积余通过整合到家汇商城、案场协销及房产经纪、设施管理