物业年报综述：增长势能持续释放，营收长尾效应显现

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022 年 4 月 14 日年报综述增长势能持续释放，营收长尾效应显现核心观点：当前，除彩生活、奥园健康、特发服务等 6 家物企外，48 家上市物企已完成披露 2021 年年度业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模带动收入有效提升，已披露年报的48 家上市企业营业收入总额达 1740.93 亿元，企业平均营收为 36.27 亿元，营业收入较 2020 年同期平均增长 44.5%。电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言当前，除彩生活、奥园健康、特发服务等 6 家物企外，48 家上市物企已完成披露 2021 年年度业绩报告。总体来看，上市物企发展情况良好，规模带动收入有效提升，已披露年报的48 家上市企业营业收入总额达 1740.93 亿元，企业平均营收为 36.27 亿元，营业收入较 2020年同期平均增长 44.5%。一、规模带动收入有效提升，长尾效应逐步显现规模扩张必然带来企业营业收入增长，2021 年，已披露年报的 48 家上市企业营业收入总额达 1740.93 亿元，行业平均营收为 36.27 亿元。整体上看，物企年度营收呈现三大特征：1、上市物企营收随规模分化，长尾效应逐步显现突破百亿营收的企业仅有碧桂园服务、雅生活、绿城服务、保利物业及招商积余五家企业；行业平均营收仅 36.27 亿元，36 家上市物企营收低于行业均值。图：2021 年上市物企营业收入（亿元）电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4注：中海物业与华发物业服务公布为港元，已换算为人民币数据来源：企业业绩报告2、行业巨头营收一骑绝尘，收入差距进一步拉大2021 年，碧桂园服务的加速发展，使得企业独居至上市物业圈 200 亿区间，较第二位的雅生活服务营收高 147.63 亿元，稳居板块首位。目前，物业行业仅碧桂园服务（288.43 亿元）和新交表的万物云（237.04 亿元）年度收入超 200 亿，差距进一步拉大。具体来看，碧桂园服务营收录得如此高数值，主要由于企业收入来源更加多元，及多家标的企业的并表。一方面，碧桂园服务的业务更加多元，2018 年至 2021 年，企业业务线由 5 条增至 8 条。2021年，除物业管理服务收入之外，其他多项收入均在报告期内实现较大的突破，如城市服务业务收入由 8.84 亿提升至 45.3 亿元，贡献度达到 15.7%；商业运营板块的收入达 6.54 亿元，贡献度提升至 2.3%；社区增值服务收入为 33.27 亿元，占比提升至 11.5%。另一方面，碧桂园服务作为 2021 年的 “收购王”，据不完全统计在 2021 年收购嘉宝服务、富力物业、邻里乐、财信智慧服务等 13 家企业，规模扩张为业绩的增长奠定坚实基础。3、国有企业收入稳健增长，抗风险能力进一步凸显在房地产行业震荡下行的背景下，具备国资背景的物业企业，能够在周期波动中保持稳健前行。一方面大股东的稳健发展能够带来稳定优质的业务增量；另一方面，在承接公建、城市服务项目上具有天然优势。除母公司稳定供给外，国企也在不断推行激励机制、创新模式，激发市场活力。2021 年营收排名前十的物企中，4 家为国有企业，也是第一批披露年度业绩的企业。保利物业：保利物业实现营业收入 107.8 亿元，正式迈入百亿营收梯队，同比增长 34.2%。其中，依托轨道交通、学校、景区三大核心公服业态规模的量级提升，公共服务物业管理服务收入同比大幅增长 81.8%达 14.6 亿元，在物管服务收入中占比由 16.3%提升至 21.9%。于社区增值服务板块，保利物业通过升级核心产业商业模式及供应链，开展社区画像分析，精准链接需求与服务，助力社区增值服务收入同比提升 31.6%至 23.0 亿元。越秀服务：得益于 2021 年精准项目拓展以及持续的业务突破，2021 年实现营收 19.18 亿元，同比增长 64.2%。其中，越秀服务 TOD 项目已占据广州市 1/3 的市场份额，并首次走出广州，成功中标福州地铁二号线，目前企业已与重庆、长沙、昆明、福州、南宁、青岛 6 个城市公司的地铁项目建立业务联系，为营收增长提供保障；商业运营实现持续发展，营收 4.93 亿电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5元，同比增长 38.2%。中海物业：中海物业 2021 年营业收入同比增长 44.3%至 94.4 亿港元，与企业面积提升，增值服务业务扩大及车位买卖业务飙升有关。依托于中海及中建对于中海物业资源的供给，企业停车位买卖业务录得收入 2.3 亿港元，同比增长 10.9 倍。在住户增值服务上，报告期内实现营收 8.1 亿港元，同比增长 63.3%。中海物业打造优你互联增值服务品牌，推行“入伙预购+团购”创新模式，形成组合拳，开辟增值服务新路径；此外，实行“优管家合伙人制”，激发管家团队活力和员工主观能动性。二、收并购助力营收跃升，社区增值增速迅猛从营收增速来看，物企营业收入较 2020 年同期平均增长 44.5%，整体上看，物企收入增速呈现两大特征：1、收并购成为物企营收跃升的主要动因增速位居前列的物企，均在近年进行过大手笔收并购。收并购并表不仅能带来当年的面积与营收跃升；资源整合后，也为短期业绩增长提供保障。2021 年，合景悠活录得总营业收入 32.55 亿元，以 114.6%的同比增长拔得收入增速头筹，主要由于大手笔收购悠活智联（原雪松智联科技）、上海申勤物业及广东特丽洁环境工程，收并购并表带来面积跨越式增长的同时，助力合景悠活营收飞速增长。图：2021 年部分上市物企营收增速电话：021