越秀服务(06626.HK)TOD项目运营绽放光彩，坚定3年1亿㎡在管目标

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2022 中国房地产业 ESG 发展白皮书 | 物业服务篇 20220629 2021 中国物企超级服务力研究成果发布！ 20211216 年报综述｜“收并购+外拓”加码规模增长，核心指标稳健向好 20220412 年报综述｜增长势能持续释放，营收长尾效应显现 20220414 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 王然 15632486298 (微信号) wangran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022 年 8 月 13 日 越秀服务（06626.HK） TOD 项目运营绽放光彩，坚定 3 年 1 亿㎡在管目标 核心观点：2022 年 8 月 11 日，越秀服务再度成为港股物业板块首家披露业绩的物业企业，业绩整体表现出平稳增长的情况。作为 TOD 物业第一股，报告期内，越秀服务的 TOD 项目拓展成果较为亮眼，斩获多个该类项目。。 股票报告网 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2022 年 8 月 11 日，越秀服务再度成为港股物业板块首家披露业绩的物业企业，业绩整体表现出平稳增长的情况。作为 TOD 物业第一股，报告期内，越秀服务的 TOD 项目拓展成果较为亮眼，斩获多个该类项目。 三方外拓规模快速增长，坚定上市 3 年在管 1 亿平方米目标 2022 年上半年，在管面积增长至 4354.6 万平方米，较 2021 年中期增长 24.3%；合约管理面积为 6262.3 万平方米，增速为 18.8%。与 2021 年规模增速相比均所有提升，尤其是在管面积增速提升较多，提升约 5 个百分点。 图：2020-2022H1 越秀服务管理规模 数据来源：企业业绩报告 在管规模增速提升主要是由于报告期内，越秀服务区域深耕成果显现，叠加第三方拓展全面发力的成果。在第三方拓展上，2021 年中期-2022 年中期，越秀服务的第三方外拓合约面积由 154 万㎡增长至 387 万㎡，报告期内新增广州市文化馆、长沙地铁 6 号线、中国移动广州商写项目、烟台西海岸医院等多个项目。在天津、昆明、福州、南宁等城市亦实现了业务突破。 股票报告网 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 对于面积增长预期，越秀服务林峰表示，公司目标是在上市 3 年内达到 1 亿平方米的在管面积，且企业还是向着这个目标在努力。在当前物业企业拓展难度提升的情况下，在未来 2年，越秀服务要完成 5750 万平方米的在管面积的转化，整体的难度还是比较大的。自 2021年 6 月上市以来的一年内，越秀服务的在管面积增长仅 851 万平方米，要完成规模的大跃升，收并购是企业必要的选择项。 在此次业绩发布会上，林峰也表示目前企业也在积极接洽相关的标的，积极筛选出符合企业发展战略布局，同时具备可持续发展能力的企业。但也需要注意到企业上市以来还未并入外部的企业，细看企业的募集资金使用用途上，企业越秀服务已动用 336 万元的资金用于潜在收并购项目的可行性研究及尽调，对于什么时候有具体项目落地还有待企业进一步内容披露。 收入增速趋于平稳，利率维持相对高位 相对于规模增速的提升，越秀服务的收入增速则略逊一筹。2022 年上半年，越秀服务的收入为 10.9 亿元，同比增长仅为 13.8%，与 2021 年 64.2%的增速相比呈现出大幅下降的情况。但从盈利能力上来看，各细分业务线的毛利率均呈现出不同程度的下降，综合毛利率下降4.1 个百分点，至 31.7%，而企业的净利率水平则实现逆势上涨，达到 19.8%，这主要是受益于企业增值税的加计扣除和政府补助的影响。 图：2020-2022H1 越秀服务收入及盈利情况 股票报告网 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：企业业绩报告 拆分各业务条线看，报告期内，越秀服务的非业主增值服务在地产市场调整的情况下，取得了较大的降幅，同比下降 12.6%，结合上半年地产开工、竣工、交付数据看，非业主增值服务收入的大幅下降会是一个必然的状态。 物业管理服务及社区增值服务，在规模增长、及业主消费习惯逐渐养成的情况下，这 2 条业务线的收入增速维持在 32%-33%的区间，整体表现较为稳健。 数据来源：企业业绩报告 在盈利能力上，从下图可以看出，越秀服务的各项业务毛利率水平均有不同程度的下滑，其中商业物业运营及管理服务的毛利较上年同期下降 700 余万元，主要是受到外部经济环境影响，商业物业整体住户服务需求放缓，消费需求降低影响。 股票报告网 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：企业业绩报告 TOD 项目拓展成果显现，报告期内新进入 3 个省市 整体上看，越秀服务 2022 年上半年的经营呈现出平稳增长的情况下，在多项运营业务中 TOD项目的拓展及经营状况可圈可点。 报告期内，TOD 项目实现营业收入 1.39 亿元，对总收入的贡献度达到 12.7%。在市场拓展中，对于 TOD 类项目在项目统筹、人员调配、安全性、专业性、服务经验等方面对于服务企业的要求较高。而越秀服务凭借在广州地铁项目上的成功运营经验，报告期末，所获管理规模持续提升，在管面积提升至 657 万平方米，在管 123 个地铁站。 股票报告网 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 资料来源：企业业绩发布会 此外，TOD 类项目的合同金额普遍较大，服务时长既项目周期也较长，一旦中标便能够为企业带来较为可观的持续收入增量。随着该类项目的市场化推进，