1_2月房地产行业数据点评：施工投资支撑房地产投资超预期，基本面下行压力仍大

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -4% -2% -19% 相对收益 -3% -1% -20% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 129 总市值（亿） 6984 流通市值（亿） 6111 市盈率（倍） 11.57 市净率（倍） 0.77 成分股总营收（亿） 7486 成分股总净利润（亿） 528 成分股资产负债率（%） 125.12 [Table_Report] 相关报告 《东北地产物管周报：广西规定前期物业服务期限不超过 5 年，旭辉永升收购美凯龙物业》 --20211018 《东北地产周报：行业信贷政策或将迎来实质性修复，房地产税试点工作稳步推进》 --20211018 《东北地产周报：金九不金销售景气度加速回落，上海终止部分两集中地块出让》 --20211011 [Table_Author] 证券分析师：吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 wuyx@nesc.com [Table_Title] 证券研究报告 / 行业动态报告 1-2 月房地产数据点评： 施工投资支撑房地产投资超预期，基本面下行压力仍大 报告摘要： [Table_Summary] 统计局销售数据表现好于百强，数据背离受多方因素影响。根据统计局数据，1-2 月销售金额、销售面积同比增速为-19.3%、-9.6%，单月降幅环比 12 月分别扩大 1.5pct、减小 6.1pct，销售数据表现好于百强；对比来看，克而瑞百强房企 1-2 月权益销售金额、销售面积下滑44.82%、42.58%，二者数据存在背离，我们认为可能原因在于，1）统计口径不同，克而瑞统计口径为百强房企，不同于统计局的市场整体口径；2）数据来源不同，克而瑞数据来源于各地房管局备案数据，而统计局数据为房企自行填报。经济较低迷、多城房价下行、房企暴雷影响交付的担忧仍存，购房者观望情绪较重，此外，2 月居民中长贷同比少增 4572亿元，为历史首次负增长，销售下行压力仍大，地方政策有望进一步跟进调整。近期多地下调购房首付比、放松限购限售、下调房贷利率，政策放松加码影响下，预计销售将于二季度企稳。 土地表现延续低位，一批次供地开展后降幅或有所收窄。1-2 月土地购置面积增速回落至-42.3%，单月同比降幅扩大 9.1pct；成交价款增速-26.7%，单月增速下降 22.5pct，土地表现延续低位。去年三批次集中供地来看，供地质量有所提升，部分热点城市降低土拍参与门槛，上述积极变化下，三批次集中供地整体还是延续了二批次市场走向，热度仍处低位。2022 年一批次集中供地未完全展开，导致 2 月土地表现低迷，随着房企存量项目开发完成，补库存动力较为充足，同时多地调整土拍细则，预计一批次供地开展后降幅将有所收窄。 新开工降幅扩大至 12.1%，竣工增速转负至-9.8%。1-2 月开发企业房屋新开工面积增速-12.1%，单月降幅减小 19pct，销售、资金承压下，房企开工意愿与开工能力均不足；同期房屋竣工面积同比增速-9.8%，单月增速下降 11.7pct，施工面积同比增速下降 3.4pct 至 1.8%，主要为“保交楼”相关政策推动下，积压存量项目施工释放。房企资金承压未缓解的背景下，预计未来新开工下行压力仍大，竣工受国家“保交房”政策保障影响下行较慢。 单月投资增速转正至 3.7%，价格变化拉动施工投资上行。1-2 月投资同比增速 3.7%，单月增速提升 17.6pct，扭转去年下半年来的负增长态势，投资整体表现超预期。结合 2021 年 1-12 月数据来看，土地投资增速在 12 月下降 1.5pct 至 2.1%，为去年 4 月以来最低位，同期施工投资增速微降 1.8pct 至 7.2%。1-2 月土地购置面积、施工面积累计增速分别下降至-42.3%、1.8%，土地投资仍较为低迷，施工面积维持正增长，叠加 PPI 相对高位下、原材料单价上涨，带动施工投资额增速上行，且施工投资于总投资额占比较高，其较强的推动作用弥补土地投资的拖累，支撑单月投资额增速转正。展望长期趋势来看，土地投资、施工投资仍将承压，受一批次供地影响，土地投资近几个月内或有些许好转。 资金承压态势延续，按揭贷仍较为低迷。1-2 月到位资金增速-17.7%，单月增速上升 1.6pct，符合预期，整体资金承压的态势延续；受销售端景气度下行影响，整体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-27.0%、-16.9%，增速较上月分别下降1.1pct、9pct，按揭贷仍较为低迷。 投资建议：统计局公布 1-2 月销售金额增速同比下降 19.3%，对比克而瑞百强房企 1-2 月权益销售金额、销售面积下滑 44.82%、42.58%，数据存在一定背离，我们认为可能原因在于统计口径、数据来源的差异。年初至今，多地下调购房首付比、放松限购限售、下调房贷利率，调控力度增强；两会政府工作报告强调货币政策强调“扩大新增贷款规模”，宽信用趋势延续；当前“稳增长”主线下，政策调控或将进一步加速，基本面修复存在支撑。但另一方面，销售景气度仍较低，按揭贷回落（2 月居民中长贷出现历史首次负增长），同时多地疫情反复引发市场忧虑，当前市场观望情绪仍较重，销售企稳仍需等待。我们认为，政策放松如期加码，行业 beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股推荐万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、滨江集团；H 股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团、融创中国。 风险提示：基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。 [Table_CompanyFinance] 重点公司主要财务数据 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020A 2021E 2022E 2020A 2021E 2022E 万科 A 15.51 3.57 3.83 4.17 8.04 4.05 3.72 买入 保利发展 14.99 2.42 2.62 2.92 6.54 5.72 5.13 买入 金地集团 12.31 2.30 2.52 2.75 5.87 4.88 4.48 买入 招商蛇口 13.21 1.55 1.91 2.35 8.57 6.92 5.62 买入 滨江集团 5.96 6.75 8.54 9.90 5.16 0.70 0.60 买入 -30%-20%-10%0%10%20%30%2020/112021/22021/52021/8房地产沪深300发布时间：2022-03-16 请务必阅读正文后的声明及说明