房地产行业最新观点及1~2月数据深度解读：销售和投资后续或仍面临下行压力，重视竞争格局改善中长期逻辑

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 深度报告 总量研究 | 不动产与综合服务 推荐（维持） 销售和投资后续或仍面临下行压力，重视竞争格局改善中长期逻辑 2022 年03 月16 日 —房地产行业最新观点及1-2月数据深度解读 上证指数 3171 行业规模 占比% 股票家数（只） 147 3.4 总市值（亿元） 16336 2.0 流通市值（亿元） 14848 2.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.2 相对表现 20.7 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《需求未见明显好转，政策有待持续改善—房地产行业最新 观点及1-12 月数据深度解读》2022-01-21 2、《按揭改善，22 年 Q2 前全局房价或仍有下行压力—房地产行业最新观 点 及 1-11 月 数 据 深 度 解 读 》2021-12-20 3、《投资意愿继续下行，资金来源边际改善—房地产行业最新 观点及1-10 月数据深度解读》2021-11-16 ❑ 1-2 月单月销量同比增速为-9.6%，较 12 月负增长收窄 6.1 PCT，另销售金额降幅扩大背后或是降价促销保现金流，2 月末部分城市销售出现边际改善能解释一部分销量的负增长收窄，但根据高频数据判断 3 月销售再次下行，疫情扩大成为新增影响复苏节奏的因子；在去杠杆背景下，预计未来一年内行业库存下行，库存底或在 2022 年下半年，而政策底部已出现，且在房价转为下行压力和资金链压力转大背景下政策或持续改善，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑。 ❑ 1-2 月房地产投资超预期，同比由负转为+3.7%（较 12 月份提升 17.6 PCT），主因或是土地成交价款下滑计入开发投资金额相对滞后，同时，存在数据在跨年间滞后计入的可能而 1-2 月投资数据占全年比例偏小。 ❑ 1-2 月新开工同比增速为-12.1%，较 12 月负增长收窄 19.0 PCT，趋势与企业开工复工意愿相符，但施工强度复苏节奏有待观察；1-2 月竣工同比增速为-9.8%，较 12 月降低 11.7 PCT，主因或是房企资金链仍处于较弱状态，复工对竣工的带动或需滞后体现。往后看，维持弹性：“竣工>开工>销售>房地产投资>拿地”判断，从复停工缺口观察，后续复工带来的开、竣工脉冲或仍较大，但强度稍弱于 2021 年年初。 ❑ 1-2 月资金来源同比增速为-17.7%，较 12 月份负增长收窄 1.6 PCT，结构上自筹资金韧性更强（同比增速-6.2%），国内贷款随政策改善同比负增速收窄至-21.1%，定金及预付款、个人按揭受销售市场影响同比负增长分别小幅扩大至-27.0%、-16.9%；目前货币活化指数虽下行趋缓，行业经营层面资金链稳健性亦处于低位，新房价格或仍有持续回落压力，部分区域新房和二手房房价倒挂减少，也降低了新房去化水平。 ❑ 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。建议持续关注“招保万金中华龙” （【招商蛇口】，【保利发展】，【万科 A】，【金地集团】，【中国海外发展】，【华润置地】，【龙湖集团】）等，关注有边际变化的：【越秀地产】、【绿城中国】，【华侨城 A】等。基本面筑底的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企，如【金科股份】等。区域型公司关注：【建发股份】等，部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。物管关注【碧桂园服务】【保利物业】【招商积余】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；产业园 REITs 关注已上市的【华安张江光大 REIT】【蛇口产园 REIT】【建信中关村 REIT】等，物流REITs 关注已上市的【中金普洛斯 REIT】【盐港 REIT】。 ❑ 风险提示：政策改善不及预期，房地产税力度超预期，销售下滑超预期，预售资金监管等政策改善不及预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 -15-10-50510Mar/21Jul/21(%)房地产沪深300 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 深度报告 总量研究 | 不动产与综合服务 推荐（维持） 销售和投资后续或仍面临下行压力，重视竞争格局改善中长期逻辑 2022 年03 月16 日 —房地产行业最新观点及1-2月数据深度解读 上证指数 3171 行业规模 占比% 股票家数（只） 147 3.4 总市值（亿元） 16336 2.0 流通市值（亿元） 14848 2.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.2 相对表现 20.7 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《需求未见明显好转，政策有待持续改善—房地产行业最新 观点及1-12 月数据深度解读》2022-01-21 2、《按揭改善，22 年 Q2 前全局房价或仍有下行压力—房地产行业最新观 点 及 1-11 月 数 据 深 度 解 读 》2021-12-20 3、《投资意愿继续下行，资金来源边际改善—房地产行业最新 观点及1-10 月数据深度解读》2021-11-16 ❑ 1-2 月单月销量同比增速为-9.6%，较 12 月负增长收窄 6.1 PCT，另销售金额降幅扩大背后或是降价促销保现金流，2 月末部分城市销售出现边际改善能解释一部分销量的负增长收窄，但根据高频数据判断 3 月销售再次下行，疫情扩大成为新增影响复苏节奏的因子；在去杠杆背景下，预计未来一年内行业库存下行，库存底或在 2022 年下半年，而政策底部已出现，且在房价转为下行压力和资金链压力转大背景下政策或持续改善，判断行业竞争环境改善或成为估值提升的更重要逻辑。 ❑ 1-2 月房地产投资超预期，同比由负转为+3.7%（较 12 月份提升 17.6 PCT），主因或是土地成交价款下滑计入开发投资金额相对滞后，同时，存在数据在跨年间滞后计入的可能而 1-2 月投资数据占全年比例偏小。 ❑ 1-2 月新开工同比增速为-12.1%，较 12 月负增长收窄 19.0 PCT，趋势与企业开工复工意愿相符，但施工强度复苏节奏有待观察；1-2 月竣工同比增速为-9.8%，较 12 月降低 11.7 PCT，主因或是房企资金链仍处于较弱状态，复工对竣工的带动或需滞后体现。往后看，维持弹性：“竣工>开工>销售>房地产投资>拿地”判断，从复停工缺口观察，后续复工带来的开、竣工脉冲或仍较大，但强度稍弱于 2021 年年初。 ❑ 1-2 月资金来源同比增速为-17.7%，较 12 月份负增长收窄 1.6 PCT，结构上自筹资金韧性更强（同比增速-6.2%），国内贷款随政策改善同比负增速收窄至-21.1%，